不止要“退圈”，还要“跨界”新能源，天津广宇发展股份有限公司（股票代码SZ:000537，简称“广宇发展”）这份仅有4页的公告引发地产界广泛关注。
9月5日晚间，广宇发展发布《关于筹划重大资产置换暨关联交易的提示性公告》，拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团有限公司(简称“鲁能集团”)、都城伟业集团有限公司(简称“都城伟业”)合计持有的鲁能新能源(集团)有限公司(简称“鲁能新能源”)100%股权进行资产置换。
公告后的首个交易日即9月6日，广宇发展收盘涨停报5.3元，总市值约98亿元，收获年内的首个涨停板。
这并不是广宇发展首个资产重组事项，2009年至2017年近八年的时间里，广宇发展就曾与鲁能集团先后启动了三次重组。最终在2017年，广宇发展以股份支付方式购买鲁能集团旗下部分住宅地产业务，成为鲁能集团旗下以住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台。
辛苦8载完成重组，如今仅短短4年的时间，广宇发展却要剥离地产。而新能源虽为近期资本市场热门，但对于广宇发展而言，这会是一个光明赛道吗？作为广宇发展和鲁能新能源重要股东的鲁能集团，此番资产再倒腾，又考量几何？
“交易相关事项尚存在重大不确定性”
这份仅有4页的公告，广宇发展所披露的内容实则有限。
公告显示，经初步筹划，拟置入广宇发展的资产为鲁能新能源100%股权，拟置出资产为广宇发展所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债。
按照广宇发展的说法，本次资产置换涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定；置换中出现的差额部分补足方式由各方另行协商确定，但不涉及发行股份；但交易价格还尚未确定，将根据经国有资产监督管理部门或其他有权单位备案的拟置入资产和拟置出资产评估价值为基础确定。
为外界广泛关注的是，这是一宗关联交易。因鲁能新能源的股东鲁能集团、都城伟业的控股股东均为中国绿发，因此都城伟业为广宇发展的关联方。
广宇发展还称，根据初步研究和测算，本次交易预计还将构成重大资产重组；但交易完成后，公司的控股股东及实控人均未发生变化。
“本次交易尚处于筹划阶段，存在重大不确定性。”广宇发展也在公告中多次提示。
就房地产界来说，广宇发展进行资产重组并不是新鲜事。此前的2009年至2017年，广宇发展与控股股东鲁能集团就曾进行了三次房地产业务上的重组尝试。
鲁能集团的前身可追溯到1988年成立的鲁能电力开发公司，当时是山东省电力工业局的第三产业和多种经营企业的统称，为国家电网公司全资子公司，2002年变更为鲁能集团。
2009年和2012年，鲁能集团的火电资产分别被同为央企的华能集团和神华集团收购，至此仅剩下地产业务和新能源业务两大主营业务。
作为国资委直属的21家持有房地产“牌照”的央企之一，国家电网的房地产业务主要集中在鲁能集团。而对于地产业务，鲁能集团在早期的谋划是“借壳上市”，由此有了其与广宇发展的重组事件。
2009年，鲁能集团首度宣布与广宇发展重组，注入的资产包括鲁能旗下七家房地产公司。但因受政策调控影响，该重组计划于2011年中被叫停。
第二次重组则始于2013年，广宇发展宣布收购前述的七个项目公司，并增加收购世纪恒美持有的重庆鲁能英大30%股权等资产，将重组资产包的价值亦扩大至125亿元。但该计划在2015年因信批问题被证监会否决，再度被叫停。
2016年4月，双方踏上第三次重组征程。这一次鲁能集团压缩了其拟注入广宇发展的资产包，减少标的资产交易作价至91.11亿元，最终重组资产仅包含重庆鲁能等五家公司。
最终在2017年11月，广宇发展以股份支付方式购买控股股东鲁能集团旗下部分住宅地产业务的交易完成交割，成为了鲁能集团旗下以住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台；而鲁能集团对其持股76.13%，由此成为控股股东。
广宇发展2021年上半年营收净利“双降”
将大部分地产业务转入广宇发展后，鲁能集团也开启新一轮转型，喊出了“泛产业地产发展商”的定位，形成了商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产等七大产品体系和产业集群。
事实上，鲁能集团曾是地产界的“黑马”，在克而瑞研究中心发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》排行榜中，鲁能集团以2016年646.7亿元的全口径销售金额位列行业第20位。
2017年，鲁能集团实现销售额893.7亿元，迈进房企“千亿俱乐部”仅差临门一脚；但排名行业第21名，较2016年下降1位。
虽然天风证券在重组当年即2017年，曾估算鲁能集团旗下未注入广宇发展的部分房地产业务体量超2000万方，货值超4000亿。
但从2018年以后，鲁能集团却开始“消失”在行业的销售额排行榜中，在各大研究机构发布的百强房企名单中，也不再看到有鲁能集团的名字。同时，鲁能集团官方也再未公布过自身房地产销售数据。
鲁能集团发布的最新一期审计报告显示，2020年上半年，鲁能集团实现总营业收入141.53亿元，同比增长16.67%；净利润15.81亿元，同比增长26.48%。
如以完整财年来看，鲁能集团2020年营收和净利“双降”，其中净利润仅19.38亿元，同比降幅超59%；2018年-2020年，鲁能集团营收由491.6亿元降至277.61亿元，三年缩水超213亿元。
鲁能集团2018年-2021年上半年营收、净利润概况；制表：搜狐财经
和鲁能集团完成重组之后的广宇发展，也曾有短暂的业绩“高光时刻”。
重组当年即2017年，广宇发展的总营业收入由2016年的仅91.83亿元，猛增135.69%至216.43亿元，首次突破两百亿；净利润则由仅5.78亿元，增263.02%至20.99亿元。
但到了2018年，广宇发展营收和净利增速便明显放缓。2019年，广宇发展营收229.9亿元，同比减少15%。
进入2020年，在疫情和调控的双重压力下，广宇发展与鲁能集团一样，陷入营收和净利“双降”的局面，当期实现总营业收入仅197.5亿元，同比减少14%。
最新一期的2021年上半年，广宇发展营收、净利润均不甚理想，净利同比下滑31%仅9.5亿元；剔除预收款后的资产负债率为75.9%，净负债率为193.8%，均未达标“三道红线”监管要求，位于“橙档”行列。
广宇发展2015年-2021年上半年营收、净利润概况；制表：搜狐财经
换言之，耗时近8年的重组、鲁能集团房地产资产的注入，并未让广宇发展驶入业绩增长的快车道。
而摆在双方面前的还有一大难题，至今仍未解决：同业竞争问题。今年5月，广宇发展曾在答投资者问中提到，还在与鲁能集团研究相关解决方案，选择资产注入、委托管理等方式解决同业竞争问题。
之后在6月17日，鲁能集团为履行关于避免同业竞争的承诺，又与广宇发展续签关于南京方山置业和郑州鲁能置业的委托经营管理合同暨关联交易。
鲁能新能源2020年“增收不增利”
2020年8月，根据国资国企改革有关部署，国家电网将其直接持有的鲁能集团100%股权整体划转至中国绿发；股权转让后，广宇发展的控股股东不变仍为鲁能集团，国务院国资委仍为公司实际控制人。
但因中国绿发是一家股权多元化的中央企业，国家电网对其直接持股30%。因此股权转让后，国家电网仍将间接持有鲁能集团30%的股份。不过，在鲁能集团的管理和发展上话语权转移到了中国绿发手中。
鲁能集团控股股东变更的背后，是国家电网“退出传统制造业和房地产业务、聚焦主业”的战略驱使。而本次拟与广宇发展置换资产的对象鲁能新能源，实则也是中国绿发旗下的资产。
鲁能新能源成立于2014年4月，前身系都城绿色能源有限公司。工商注册信息显示，目前，都城伟业（中国绿发全资子公司）持有鲁能新能源100%股权。
但按照广宇发展公告披露，鲁能集团已实施对鲁能新能源的增资，增资完成后鲁能集团预计持有鲁能新能源18.64%股权，都城伟业预计持有鲁能新能源81.36%股权。
新能源是近期资本市场热门，鲁能新能源主要是风能和光能发电。按照鲁能集团的说法，鲁能新能源作为集产业投资、开发、建设、运营的专业化管理平台，主打清洁能源科技，并已建立起“海陆齐发、多能互补”的绿色能源体系。
目前，鲁能集团的绿色能源业务已布局省份12个、运营电站43个、装机容量400万千瓦、年发电量70亿千瓦时。
如以广宇发展披露的方案来看，在剥离了房地产公司及物业公司股权等资产负债后，其将置入前述新能源资产，开展新能源业务。
对于此等置换的具体原因，广宇发展目前并未披露。在股吧中，有股民发出了诸如“地产不香了”的灵魂拷问；有股民则感慨到“越来越多的房地产企业出清，谋求多元化或者转型”；还有股民则认为“变身新能源，‘三道红线’的约束自然就没有了”………
那么，鲁能新能源的资产底色如何？广宇发展仅有4页的公告并未披露。
图片来源：鲁能新能源2021年半年度报告
据上海清算所披露的鲁能新能源2021年半年度报告，今年上半年，鲁能新能源实现净利润0.11亿元，同比增长266.66%；当期营业收入却未披露。
2020年全年，鲁能新能源实现总营收17.93亿元，同比增长10.95%；净利润仅2.88亿元，同比减少2.37%，“增收不增利”。