5月23日下午，到宁波南部商务区的荣安大厦参加了荣安地产股东大会。
只有一个中小投资者参加了股东大会，那就是我，这种事情不稀奇，我已经历过好几次。
荣安地产作为宁波本土龙头房地产企业，却很少受到资本市场的关注。众多地产投资群里面很少有人会提及荣安地产，持有者甚少。
以前我是不大关注以招拍挂为主的地方房企。因为通过招拍挂必然引来激烈的市场竞争，周期性较强。而今年，荣安是少数还能大额分红的民营房地产公司，今年股价也涨得非常好，超过大多数的同行上市公司，是该了解一下了。
开会前提早到，墙上有很多标语，公告栏有廉洁自律8项禁令、勤俭节约倡议书、文明着装倡议书、绿色办公的通知等等，体现了很好的企业文化。员工们都在忙事，井然有序……用自助咖啡机泡了一杯咖啡，靠窗坐了会。
公司很重视股东大会，公司董事长王久芳亲自主持会议，总经理阿玮等悉数出席，流程完备，沟通充分。一帮熟人之间突然出现我这么个生面孔，我得到很好的关照，提问得以充分解答，谢谢荣安。
突然想到我历年曾经重仓过的地产股，老板都姓王：万科的王石，华夏幸福的王文学，新城控股的王晓松。
荣安的王董看过去很精神，思维敏捷，条理清楚。总经理阿玮没说话，他和现在新城控股董事长王晓松同龄，是荣安未来企业长青的保证。
以下为会后整理，掺杂我的个人判断：
1、荣安能三十年坚持不多元化经营，聚焦房地产业务，深耕不转型，努力打通房地产上下游产业链。
荣安物业就做的相当不错，不过不归$荣安地产(SZ000517)$。
2、公司未来不求规模求质量，以精准拿地提升利润率，拿地净利润率拟控制在10%以上。期待若干年后净利达到20亿。
3、能拒绝全国布局的诱惑，保持战略定力，聚焦浙江这块宝地。
4、重视口碑和品牌，产品定位准确，力求精致完美，四次获得住建部颁发的广夏奖（最高奖）。同一个区域，荣安通常去化率更好。某些地方差不多的竞品，荣安项目售价能高3000~4000元一平方。（荣安的户型确实做得好）
5、公司发展一直很稳健，非常小心，能在市场很好的时候不疯狂，负债率一直较低。
2021年报，扣除预收账款后的资产负债率为68.52%，有息负债占总资产的比例为20.46%，短期及一年期到期的有期负债约为57亿，短期偿债压力小。
目前，开发贷，住房按揭，银行都抢着做。
6、2021年度公司销售收入为503亿（权益销售288亿），营业收入约为182亿，净利润为11.6亿。2021年度净利同比下降34.78%，主要是毛利率下降，进行了减值计提。
2022年度结算应该是两年前的项目，应该有较好的利润率。
7、2021年度拟分红5.1亿，超过往年。以前分红少主要是扩张期，现在市场环境不是很好，就少拿地，多分红，多存钱。
总体而言，荣安是一家比较不错的公司。受大环境的影响，很多激进的民营地产公司面临着生死存亡考验，而荣安应该能够很好地活下来，体现了宁波企业脚踏实地，低调务实的风貌。
由于多家民营房地产企业爆雷，各地对房地产项目的资金监管控制的非常严，不利于那些快周转企业。房子卖得快，交付要到2年后，而销售款却只能躺在监管账户不能动，就会极大影响企业的现金流，这是目前需要关注并解决的问题。
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