作为一家老牌房企，荣安地产股份有限公司（下称"荣安地产",000517.SZ）最近一次的"高光时刻"停留在3月22日，彼时公司股价达到3.35元/股，虽然股价不高，也算创半年来新高。但在其财报发布后，公司股价随即逼近跌停，最近三个月均徘徊在2.6元/股上下。2015年，公司股价曾一度站上9元大关，如今下跌逾70%。
荣安地产业绩不及预期么？事实似乎并非如此。2018年至2020年，公司营收为39.68亿元、66.63亿元、111.78亿元；归母净利润为6.08亿元、19亿元、17.43亿元。
2021年第一季度，公司营收约33.83亿元，同比增长578.46%；净利润约1.61亿元，同比增长718.3%。
但为什么股价如此低迷呢？
（Wind数据统计）
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项目确认与对外担保
公开资料显示，荣安地产始创于1989年，1993年成为宁波第一家上市公司，主营业务为房地产，开发项目主要分布在长三角地区，开发业态涵盖住宅、商业、写字楼等。
但近三个多月以来，荣安地产一直忙于回复互动平台上的问题。
投资者们剥丝抽茧，试图找出公司调节利润的证据，"2020年报中，每个项目的本期结算金额，跟确认收入的金额都有8%的差额。"
以悦珑庭为例，该项目本期预售金额为21亿元，除去9%的销售税也有19亿元；而预售金额前五位名单显示，该项目期末余额为16亿元，"差额去哪里了？"投资者问。
荣安地产回复称，"前者是项目的签约销售额，后者是实际回款到账金额。"
此外，公司不少项目预售了80%以上，却有较多面积未结算。如桐乡荣安府已经卖完，累计结算面积为5万平方米，远远少于项目总面积为13.7万平方米。
重庆林语春风已预售80%左右，显示还有7万平方米已售未结算；新悦府和涌清府都只结算了已售部分的六成左右，桃源西溪里预售超90%，也存在相似情况。
对于后几个问题，荣安地产并未正面回答，而是列举了公司的房地产销售收入确认标准。
实际上，现金流也是投资者担忧的因素之一。
从最新数据来看，荣安地产短期偿债压力不高。截至2021年一季度末，公司货币资金为79.6亿元，一年内到期的短期负债约为66亿元。负债率为79.46%，剔除预收账款后负债率68%。
（Wind数据统计）
但公司频繁对外担保动作引起投资人警惕。
数据显示，截至今年一季度末，荣安地产对外担保金额达到177.6亿元，其中关联担保为167.34亿元，占总资产23.45%，占净资产114.17%。
3月22日，荣安地产董事会通过决策，一年内计划向参股公司新增财务资助总额不超52.66亿元，对单个参股公司的财务资助金额不超过10.53亿元。
6月15日，荣安地产公告，拟对子公司荣瑾置业、康发置业、义乌荣安置业开发融资提供24.76亿元的担保；4月11日，为子公司天苑建设3000万融资提供连带责任保证担保。而在其提供担保和财务资助的子公司中，有一些盈利能力较差的企业。如公司2020年为康丰置业提供了1.5亿元担保，后者2020年净利润亏损4144万元。
有市场分析人士认为，一些房企通过将债务转移给子公司，并将子公司置出报表，形成表外负债，从而让现金流看起来安全，促进融资。
那么，荣安地产如何排除这样的嫌疑呢？《投资者网》近期致电并电邮公司董秘办数次，但并未获得相关回复。
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调控升级时加速拿地
荣安地产近年一边不断拿地，一边现金流不断创净流出额新高。
2020年，公司新增土地储备总价款302.83亿元，权益价款258.3亿元，新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米，相当于销售面积（133万平米）的约1.7倍。
中指研究院数据统计，荣安地产2019年拿地金额为123亿元，2020年增长至300亿，同比增长143%。
进入2021年，公司自身扩张速度仍在加快。5月20日，荣安地产竞得嘉兴市科技城、长水街道，溢价率约23%、16.7%。总成交价约8.29亿元，出让土地面积合计约4.42万平方米。
5月26日，荣安联合德信拿下宁波市3幅地块，总金额近64亿元，三宗地均为封顶价加高、自持租赁住房建筑面积竞得。荣安另又耗资6.72亿元独自拿下两宗地。
在接受投资者调研时，荣安地产不仅表示要深耕长三角，还称"粤港澳大湾区属于国家重点发展城市群，公司将结合经营状况适时进行布局。"
值得一提的是，在当前房地产严格调控的背景下，拿地并非易事。尤其是今年以来，土拍市场开启集中供地时代，即一二线城市集中出让土地，原则上一年不超过3次。
当被问及集中供地对公司的影响时，荣安地产表示："判断竞争对手的拿地意向，合理分配资金，避免扎堆高溢价拿地；与房企合作拿地，分摊资金压力与风险；保障充足的参拍资金，提高获取率；通过收购方式获取新项目。"
联合拿地使得公司的少数股东权益迅速上升。2020年年报显示，荣安地产的长期股权投资达到21.41亿元，同比增长69%，而少数股东权益同比增51.8倍至23.22亿元。
与此同时，公司现金流不断流出体外。2020年，荣安地产经营活动产生的现金流量净额-107.28亿元，创净流出额新高；2021年一季度经营活动产生的现金流量净额为-25.37亿元。
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成本增加毛利率降低
奇怪的是，与扩张性动作相悖，公司销售目标并不高。2021年，荣安地产制定500亿元的全年销售签约目标，相比2020年的448亿元仅仅微增。
这是为什么呢？《投资者网》研判财报发现，截至今年一季度末，荣安地产的存货为510.02亿元，存货周转天数高达1612.9天，相当于要4年左右消化存货。
而荣安地产不少项目缘于大幅溢价获得。以重庆市的荣安·九龙壹号为例，2019年5月28日，荣安以1.35万元拿下滩子口地块，成为当年的重庆地王。2020年年报并未披露该楼盘销售情况。
"九龙壹号地块总金额高，2020年利息资本化金额是0.36亿，利息资本化率为10.5%，意味着该地块成本还在快速上升，而楼盘预售情况又不理想，公司为什么没有计提相应的减值准备？公司秉承慎重拿地，快速去化的策略，凭公司优秀的销售能力，为什么去化缓慢？"有投资者因此提问。
贝壳找房的数据显示，从周边配套来看，九龙壹号所在的区域居住条件一般；周边房价方面，九龙半岛的二手房建面均价在1.2万/㎡左右，也就是说，九龙壹号的楼面价比周边不少二手房的挂牌单价还高。
除此之外，荣安地产还存在一定的内控问题。
2021年5月14日，荣安地产控股子公司天苑建设因环境违法行为受到行政处罚，被处以罚款2.75万元；2020年10月，荣升置业(持股比例：95%)因未取得施工许可证擅自施工案受到行政处罚；康南置业(持股比例：100%)因其他广告违法行为受到行政处罚。
体现在财报上，2020年，公司房屋销售的营业成本约73.27亿元，同比增加了108.33%；这也导致毛利率同比减少16.2个百分点至27.22%；2021年一季度毛利率继续降至17.38%。
（Wind数据统计）
2020年，荣安地产净资产收益率（加权）为23.24%，相比2019年减少近10个百分点。
荣安地产未来还有更多可能吗？在地产分析师赵翔看来，答案相对乐观："当下阶段，单靠土地储备涨价不可持续、独特拿地模式减少、加杠杆约束更多、运营专业性已普遍提升。而荣安地产具备较好的抓机会能力，以及加杠杆的相对优势，是当下拥有较好成长潜力的房企。荣安加速成长的过程中，净负债率及净借贷比都控制在合理的水平，相关负债率满足''三条红线''要求，为公司未来发展提供相对的加杠杆优势。"
截至6月22日，荣安地产报收2.67元/股，市值85亿元，动态市盈率4.5倍。股价相比最新财报发布前（3月22日）下滑逾16%，市值蒸发超20亿元。