6月12日晚间，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”或“公司”）发布关于深圳证券交易所2023年年报问询函的回复公告。中洲控股在公告中透露，截至2024年一季度末，公司一年内到期的有息负债金额为23.78亿元，可用货币资金为15.79亿元，资产负债率为81.88%；公司流动性指标较弱，未来一年仍存在一定偿债压力。
▲中洲控股公告截图
公告称，公司于2024年5月22日收到深圳证券交易所公司部下发的《关于对深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年报的问询函》(公司部年报问询函〔2024〕第240号)(以下简称“问询函”)。根据问询函的要求，公司就所涉及问题逐条进行了认真核查并进行了回复。
2023年开发预售的部分房地产项目销售价格不及预期，售价下降明显导致净利大幅下降
年报显示，中洲控股2023年实现营业收入76.21亿元，较上年增长7.59%，实现归属于上市公司股东的净利润(以下简称“净利润”)-18.45亿元，较上年减少2,412.74%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(以下简称“扣非后净利润”)-18.64亿元，较上年减少6,564.38%。报告期经营活动产生的现金流量净额为13.52亿元，同比增加38.12%。2023年第四季度，中洲控股实现营业收入32.73亿元，占全年营业收入的42.95%。深交所请中洲控股说明报告期营业收入增长但净利润和扣非后净利润大幅下降的原因及合理性，收入、毛利率水平及变化趋势是否与同行业可比公司及行业平均水平存在较大差异，以及经营活动产生的现金净流量与净利润变动存在重大差异的原因及合理性。
中洲控股回复，公司2023年营业收入增长主要系根据房地产行业特点，房地产销售采取预售模式，营业收入与实际销售情况存在一定时间差。本年度结转收入的部分项目主要系2021-2022年期间进行预售，并于本年度竣工达到约定交付条件进而结转收入的金额增加。净利润和扣非后净利润大幅下降的主要原因系受到房地产行业市场持续低迷的影响，公司2023年开发预售的部分房地产项目销售价格不及预期，售价下降明显，公司根据各项目所处的市场环境，按企业会计准则的要求对存在减值迹象的存货项目计提了存货跌价准备22.18亿元，增长约961.24%。综合上述因素，公司2023年度营业收入较上年增加5.38亿元，增长7.59%；净利润大幅下降19.25亿元，同比下降2,412.74%。
关于公司收入及毛利率变动情况，中洲控股称，公司2021年以来结转收入项目主要集中在成都片区及惠州片区。尤其是2022年及2023年度成都片区结转收入占比较高。成都片区的项目毛利率水平保持较高，主要原因一方面系项目拿地时间较早，土地成本较低；另一方面项目在2022年及2023年度销售的主要业态为花园洋房及叠拼别墅，实际售价较高，从而导致其毛利分别达到46.11%及45.28%。结合其他地区项目毛利率影响后平均毛利率分别达到35.8%及34.23%。公司选取了行业可比公司渝开发，其主要项目均集中成都周边一线城市重庆。根据上述数据显示渝开发三年来销售毛利率均维持在34.5%-39.42%之间。而行业总体平均毛利率水平也维持在25.22%-30.98%之间，可见公司的毛利率水平及变化趋势与同行业可比公司及行业平均水平不存在重大差异。
公司经营活动现金流与净利润变动情况方面，中洲控股表示，基于房地产行业特点，公司本年度结转收入的部分项目系2021-2022年期间进行预售，当时所处市场环境较报告期略好，售价较2023年度高，因此对毛利率做出明显贡献。而2023年度，受到房地产行业销售情况继续下滑的影响，部分项目销售价格下降明显，以价换量的结果导致报告期内因存货出现明显减值迹象，计提存货跌价准备22.18亿元。因此2023年度公司净利润大幅下跌至-18.45亿元。
公司2023年经营活动现金流入实际较上年同期减少约3.85亿元，因当年销售不及预期，预售资金回流减少，为保证公司正常经营，公司放缓工程进度，相应减少了房地产开发支出的现金流出，使经营活动现金流出较上年减少约7.6亿元。综合来看，经营活动产生的现金净流入较上年增加3.7亿元，同比增加38.12%。
公司经营活动产生的现金净流量与净利润变动趋势不一致主要系房地产行业均采取预售模式，项目的现金流入与其利润结算周期存在一定的时间差。本年利润的贡献主要系以前年度预售在本年度进行结算的项目，同时受到期末存货大额减值的影响，从而导致了净利润大幅下降的不一致情况，该情形属于房地产行业在目前市场状态下的合理体现。
公司流动性指标较弱，未来一年仍存在一定偿债压力
深交所还要求中洲控股说明截至目前中洲控股有息债务及逾期情况、一年内到期债务、实际可动用资金情况等，并结合非受限货币资金期末余额较低、短期债务规模较大、资产负债率较高等情况，说明中洲控股短期及长期偿债能力，是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，持续经营能力是否存在重大不确定性。
中洲控股在相关回复中透露，截至2024年一季度末，公司一年内到期的有息负债金额为23.78亿元，可用货币资金为15.79亿元，资产负债率为81.88%；公司流动性指标较弱，未来一年仍存在一定偿债压力。
但是，随着房地产融资协调机制(“融资白名单”)的出台，公司已有深圳项目获取名额，融资环境有所改善。公司积极与金融机构沟通，通过展期及短债置换长债等措施合理优化债务结构，截止至2024年一季度末，短期有息负债已减少至23.78亿元，下降14.12%。另一方面，随着国家关于振奋房地产行业各项新政适时出台，房地产周期逐渐回暖，公司2024年重点项目深圳迎玺花园销售达预期目标。此外，2024年一季度末货币资金余额为15.79亿元，较2023年末增长89.1%。与一年内到期的短期负债的缺口逐渐减小。现金短债比从上年末的0.30提升至0.66，偿债能力显著提升。
针对公司的流动性风险及持续经营能力的重大疑虑，公司编制了涵盖期间自资产负债表日起不少于12个月的现金流量预测。公司根据报告期末未来12个月现金流量预测，并审慎考虑宏观形势、行业政策和公司过去的经营状况、未来的经营计划、可融资来源等因素，预计公司将能够获得足够的营运资金，以确保公司未来12个月内能够清偿到期的债务，开展正常的经营活动。因此，公司经评估后认为公司具备足够债务偿付的能力，持续经营能力不存在重大不确定性。