去年房企普遍亏损，民营房企血亏早已司空见惯，但其中也不乏央企地产商的身影，前有华侨城A，如今再添大悦城控股（000031.SZ）。
4月26日，大悦城控股披露2022年度业绩，实现营收395.79 亿元，同比下降 7.12%；全年综合毛利率24.06%，较上年下降3.38 个百分点；毛利额 95.22 亿元，同比下降 18.56%；净利润-22.23 亿元，归母净利润-28.83 亿元。
作为中粮集团旗下的唯一地产业务平台，大悦城控股经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产，并且还拥有港股上市平台大悦城地产（00207.HK），以大悦城为品牌的城市综合体商业地产，基本都由大悦城地产管理经营。
住宅开发和商业地产，是大悦城控股业绩的主要支撑，但过去一年中，这两大核心业务均呈下滑状态。
年报显示，其销售型业务收入 335.02 亿元，同比下降 5.97%，毛利率 20.40%，同比下降 1.64 个百分点；因对旗下租户累计减免租金 10.25 亿元，投资物业及相关服务营收43.37亿元，同比下降 14.08%，毛利率 52.95%，同比下降 11.1 个百分点。
对于净利润亏损22.23 亿元，大悦城控股解释称主要是因为去年部分项目销售价格未达预期，计提资产减值准备，同时对联合营企业投资亏损同比增加。
经营现金净额翻倍增长、净利润亏损背后
但反常的是，净利润亏损的背景下，大悦城控股的经营现金净流却呈大幅增长态势。年报显示，其2022年经营活动产生的现金流量净额不仅回正，达到27.1亿元，而且相比2021年同比增长132.02%。
一般而言，净利润与经营活动现金流呈正相关的关系。与净利润相比，经营活动现金流更能反映企业真实的经营成果。上市公司经营活动越好，净利润越大，经营活动所产生的现金流也就越多。
但是大悦城控股的经营活动现金流却与净利润存在重大差异，经营现金流大幅增长，而净利润却呈亏损状态，并不符合正常的财务逻辑。
大悦城控股解释，这一差异的发生主要是受资产减值、折旧摊销等非付现支出、与投资活动有关的投资损失、与筹资活动有关的财务费用支出及存货、经营性应收应付净变动等因素影响。
年报显示，大悦城控股2022年资产减值损失合计为15.32亿元，其中存货跌价损失15.27亿元，投资性房地产减值损失460.7万。
由于有息负债规模增加、以及项目完工竣备可资本化利息同比减少，费用化利息支出同比增加，大悦城控股2022年财务费用达到18.55亿元，较2021年同比增加33.82%。
同时，其经营活动现金流大增，也与经营本身关系不大，主要是由于2022年支付的土地价 款、工程款同比减少。
过去一年，大悦城控股仅拿地8宗，支出的土地款总额为96亿，这家央企地产商如大多数民营房企一样，选择了暂缓拿地，土地款总额支出不足2021年上半年土地款的一半，从而促使经营活动现金流翻倍增长。
各种因素综合之下，导致大悦城控股经营现金净流与净利润之间形成巨大反差。
住宅土储1905亿，轻资产步伐加快
2022年，大悦城控股销售型业务实现全口径签约额 568 亿元，同比下降22%，签约面积227 万平米，同比下降 21%，行业排名上升至第33位，提升14位。
其去年获得的8宗地块，主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等地。截至2022年底，如果不包含一级开发旧改等土储项目，其土地储备可售货值约1905 亿元，主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。
房企土地投资聚焦一二线背景之下，大悦城控股也是如此，并在年报中指出：“2023 年，投资布局将进一步聚焦，围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资，同时以过硬的运营能力为基础，大力拓展轻资产。”
年报显示，大悦城控股去年新增3个商业轻资产管理输出项目，分别为广州黄埔大悦汇、成都金牛大悦城和沈阳金融中心大悦城，其中广州黄埔大悦汇是其商业首进广州，也是全新产品线“大悦汇”首个落地项目。同时，武汉大悦城、即墨大悦春风里、绍兴国金大悦城、沈阳E馆4个项目，也在去年开业。
到2022年末，其在营项目29个，包括18个大悦城购物中心（含轻资产），在建、筹备的项目（含轻资产）为17 个，全国共布局46个商业项目。其中，重资产项目位29 个，轻资产项目17个。
除此之外，大悦城控股还拥有产业园、酒店和长租公寓等商业项目，包括深圳在运营产业园项目11个，北京、三亚和上海三地共持有运营酒店6家，大悦乐邑品牌长租公寓运营有11个门店（含未开业项目）、 合计房源规模2449 间，这些项目出租率均处在90%以上。尤其是产业园项目，整体平均出租率为98.82%。
其中不乏一些轻资产项目，例如其11个大悦乐邑品牌长租公寓门店中，便含有1家轻资产管理输出门店。而且，大悦城控股正在谋划将其扩大，目前，深圳7家门店已纳入保障性租赁住房项目，2家门店纳入深圳罗湖区公共租赁住房项目。
“纳保”是长租公寓申报公募REITs的理想途径，“华润有巢REIT”去年已经为房企运营长租公寓找到了解题思路，大悦城控股显然也有此计划。
其在年报中指出，当前行业正处于不断变革之中，头部房企在商业板块加大轻资产拓展力度，开发企业“轻重并举”已成为重要的发展模式。未来，伴随 REITs 试点范围扩容，将有望进一步盘活存量资产。