今年5月份，在大悦城（000031.SZ）2021年度业绩交流会上，大悦城控股总经理曹荣根谈及对未来房地产市场的看法时表示：2022年政策由全面收紧转向维稳楼市，由抑需求转向稳供给。
政策的转向对大悦城来说是一次机会。
大悦城管理层将2022年销售目标定为800亿元。过去三年，大悦城年度销售额在700亿元上下波动，新目标意味着今年要实现10%左右的增长，凸显了公司管理层进取的决心。
如何实现这个销售目标？
答案是要继续加大拿地。
如今，中海、华润、保利等央企同行们已经做出榜样，加大在一二线城市的拿地力度。大悦城为此也准备了子弹，截至2021年末，银行贷款授信总额1426亿元，可使用额度673亿元。
5月31日，大悦城联合中铁建以底价23亿元拿下北京昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-10地块R2二类居住用地、PF-09地块A33基础教育用地。
这不仅打响了大悦城做大规模、重仓北京市场的发令枪，也为大悦城在北京的可售资源提供了支持。
根据大悦城2021年年度报告披露的项目开发进度，除了2019年5月份开工的北京大兴大悦春风里购物中心，过去3年里，大悦城在北京都没有新项目开工。
而从销售情况来看，目前大悦城北京存量项目销售都已经接近尾声，仅剩天悦壹号、槐新雅筑、旭辉城、青龙湖西海、京西祥云等几个老盘的尾货。
来源：大悦城2021年年度报告
在断顿三年之后，大悦城终于以昌平地块补仓，延续曾经在北京的辉煌。
捡漏昌平地块
昌平这块地，大悦城方面出资11.27亿元，与中铁建持股比例为49：51。据了解，项目由中铁建操盘营销，双方均派驻自销团队。
该地块所处区域有大量“码农”购房需求，一直是北京楼市流速最好的区域之一。大悦城也一直看好昌平，在今年北京市第一次集中供地中，大悦城就曾报名昌平生命科学园地块。
彼时，因为竞争激烈，大悦城最终放弃了争夺。但是在第二次集中供地，同样是昌平区的新地块，因为资金紧张，此时能出来拿地的企业寥寥，大悦城和中铁建反而捡漏了。
地块楼面价约为2.55万元/平米，销售指导价为5.4万元/平米，房价地价之间有着近3万元/平米的价差。
大悦城对这块地的评价是：北京土地市场回归理性，周边刚需需求旺盛，地块打造低密纯商品住宅，可以实现可观的收入和利润。
这块地究竟可以给大悦城带来怎样的盈利空间呢？
下面我们做一个简单的估算：
图说：昌平平坊村地块基本信息
1、项目土地成本23亿元。
2、按照5000元/平米的建安成本计算，地上部分共计96913.38平米建筑面积，建设成本≈4.85亿元。
3、除去PF-09基础教育用地，按照5.4万元/平米的销售指导价来计算，PF-10地块地上住宅货值≈48.66亿元。
4、根据亿翰智库资料，2021年大悦城的管理费用率为3.7%，预估管理费用为48.66亿元×3.7%≈1.8亿元。
2021年大悦城的销售费用率为3.3%，预估销售费用为48.66亿元×3.3%≈1.61亿元。
5、假设：项目拿地之后2年售罄，第一年收回23亿元回款，第二年收回剩余回款。土地款使用一年即可收回。
根据大悦城2021年平均融资成本4.91%计算，其资金成本为23亿元×4.91%=1.13亿元。
项目管理费用使用两年的资金成本为1.8亿元×4.91%×2≈0.18亿元。
这部分资金成本之和≈1.31亿元。
6、最终得出项目的总成本为：32.57亿元。（见下图）
最终，项目毛利率≈33.07%。
2021年大悦城的毛利率为27.4%。这次所拿的昌平平坊村地块项目毛利率高于大悦城2021年的整体毛利率水平，从财务指标上看是一块值得拿的地。
加之昌平南部这个区域的“码农”客户购买力强劲，区域此前开盘项目销售流速都很好，如果这个项目能够实现快速销售，当真是又有利润又有流速的好项目，大悦城此次拿地属于“赚到了”。
做大的挑战
和中海、保利等央企相比，大悦城的规模偏小，与其出身中粮集团，以及较早步入房地产和商业地产开发的履历不匹配。
所以，大悦城一直抱有做大规模的决心，即便在今年大多数公司不上调销售目标的情况下，大悦城在制订销售目标的时候依然选择了10%的增长幅度。
北京第二批次集中供地为大悦城做大提供了机会窗口。如上所述，昌平平坊村这样的优质地块竟然能够底价拿到，简直是天赐良机。
对于大悦城来说，此时只要有足够的资金保障拿地，那么在一线和强二线城市加大投资，就是一个实现规模增长的好机会。
但是，因为过去规模不大，加之公司的商业地产运营受到了疫情影响，大悦城此时想奋起，也存在羁绊。
例如，在今年5月份的2021年度业绩交流会上，大悦城控股总法律顾问兼董事会秘书宋冰心称，公司合并报表2020年末、2021年末剔除预收款后的资产负债率超70%，为黄色档。截至2022年一季度末，公司三条红线为绿色档，预计2022年内将维持在黄色档以上。
相比其他央企的绿档，大悦城已经在黄档的边缘，此时再踩油门，必然面临“三道红线”的约束。
在中指研究院2022年1-5月份的权益拿地金额榜单上，大悦城位列第19位，比同期第33位的销售排名高出14个位次。
来源：中指研究院
今年1-5月份，大悦城销售额为246.1亿元，目标完成率约为30%，接下来7个月，时间紧、任务重。
来源：中指研究院
2021年，大悦城经营活动产生的现金流量净额-84.64亿元。主要是新增项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出合计485.92亿元，而销售回款、租金收入等经营流入仅为400.10亿元。
2022年一季度，大悦城经营活动产生的现金流量净额-3.36亿元。
而这种情况接下来可能进一步加深。作为央企旗下开发商，大悦城在5月25日宣布，为了支持企业抗击疫情，减免小微企业和个体工商户的租金。
经初步测算，本次租金减免安排预计涉及公司营业收入9.66亿元-13.49亿元，以2021年经审计的营业收入计算比例为2.27%-3.17%。
根据2021年年度报告，大悦城2021年的投资物业和服务营收为50.48亿元，也就是说大悦城这一次就减免了全年接近1/5的租金和服务收入。
央企的社会责任值得点赞，而压力只能企业来承担。
大悦城高管在前述2021年度业绩会上透露，2022年将按照监管要求规划拿地资金，也就是拿地金额/权益销售额不超过40%。
按照800亿元销售目标×52%（2021年权益占比）×40%来估算，大悦城今年拿地金额的上限为166.4亿元。
从拿地预算上看，这166.4亿元的资金，在北京这样的一线城市能拿到的土地资源不多。
例如，大悦城参加了太阳宫地块摇号，而该地块最终成交价是66.815亿元。如果拿下太阳宫地块，大悦城今年拿地预算超过1/3的资金就用完了。即便是按照大悦城与厦门国贸合作拿地来计算，也会用去近1/5的资金。
所以，如果大悦城要抓住机会做大，这次需要准备充足的子弹。
6月7日，大悦城拟发行50亿元小公募状态更新为“已反馈”。若发行成功，大悦城拟将40亿元用于偿还到期债务，10亿元用于补充流动资金。
大悦城还与招行及浦发银行签订共计200亿元并购贷款合作协议，视并购标的情况按需提款。
如果大悦城要在北京、上海这样单宗土地价格比较高的城市公开市场获取重点项目，也许还可以向母公司申请支持。