大悦城：销售业绩稳步增长，持有业务向好发展

　　2021年，大悦城实现合同销售金额727亿元，同比增长5%，全口径回款金额764.1亿元，综合回款率创新高。

　　盈利方面，毛利润率下降至27.4%，仍位于较高水平，但受资产减值等影响净利润率继续下降至1.8%。持有型业务向好发展，开业项目经营表现明显恢复，营业收入增速高于整体增速。

　　偿债方面，大悦城“三道红线”维持黄档，得益于融资方式创新降低新增贷款融资成本，总体融资成本进一步下降至4.9%。同时融资渠道畅通，企业现金流安全有保障。

　　一、销售业绩稳步增长，销售回款率超过100%

　　2021年，大悦城销售业绩稳步增长，销售回款情况良好。2021年，大悦城实现合同销售金额727亿元，同比增长5%，达到近年新高。项目去化情况保持良好，多个新开盘项目实现开盘去化90%以上。在良好去化的基础上，企业强抓销售回款，2021年实现全口径回款金额764.1亿元，回款率达105%，创历年新高，与同业相比也处于较高水平。

　　投资方面，坚持布局高能级城市，2021年拿地成本有所上升。2021年，大悦城获取16个项目，近七成位于二线及以上城市，其余城市也属于基本面较好的三四线城市。新增土储计容建筑面积327万方，拿地数量和规模不及2020年的18宗与456.7万方，但由于拿地成本有所上升，拿地总支出同比上升51%。拿地成本上，2021年，大悦城拿地平均楼面价为9659元/平方米，平均溢价率为16%，均明显高于2020年的4579元/平方米和10.2%。

　　二、综合毛利润率仍处较高水平，持有型业务向好发展

　　2021年，大悦城毛利润率继续下行，不过目前仍处于行业较高水平，净利润率受资产减值等因素影响继续探底。2021年，大悦城实现营业收入462.1亿元，同比增长10.8%，毛利润、净利润分别为116.9亿元及7.7亿元，同比下降3.3%及31.7%，因此毛利润率下降4个百分点至27.4%，净利润率下降1.1个百分点至1.8%。毛利润率下行是行业大势，至于净利润率，我们看到自2020年开始大悦城净利润率水平降至较低水平，除毛利下行外，这主要是投资收益下降、资产和信用减值等因素造成的，例如2020年企业投资收益下降17.1亿元，资产减值计提方面，2020年企业多计提2.9亿元损失，2021年多计提12.6亿元损失。

　　2021年，大悦城持有型业务发展向好。营业收入方面，投资物业及相关服务实现50.48亿元，同比增长13.7%，高于总营业收入增速；项目拓展和新开业方面，2021年获取商业项目6个，实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里4个项目开业，年末公司开业项目数达24家；项目经营方面，2021年恢复明显，开业项目累计销售额同比增长40%，累计客流同比增长31%，项目整体出租率达94.3%，较2020年提升0.4个百分点。此外，公司全面推动轻资产模式落地，2021年新拓展的6个项目中有5个是轻资产项目。

　　三、“三道红线”维持黄档，融资成本进一步下降至4.9%

　　2021年，大悦城“三道红线”维持黄档，得益于融资方式创新，融资成本进一步下降。2021年，大悦城净负债率、剔除预收款后的资产负债率及现金短债比分别为90.06%、70.31%及1.4倍，仍然维持黄档水平。公司创新融资方式，优化债务类型结构，例如控股子公司大悦城地产有限公司成功筹组6亿美元俱乐部贷款，其中1亿美元成功获得香港品质保证局签发认证为绿色贷款，积极探索商业物业资产证券化，成功发行18.01亿元沈阳大悦城CMBS，致使2021年新增贷款融资成本仅为4.6%，带动整体融资成本下降0.2个百分点至4.9%，至此企业融资成本进入5%以下。

　　基于央企背景和良好市场信用，大悦城融资渠道畅通，现金流安全有保障。除上述新增融资外，2021年还成功发行20亿元购房尾款ABS、35.2亿元中期票据，2022年1月成功发行15亿元公司债，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本较2021年进一步下降。