来源 :亿翰智库2021-08-30
2021年上半年，大悦城重点布局的城市市场表现较好，并且企业首开项目去化率高，企业销售金额同比增长20.3%至359.6亿元。在盈利能力方面，2021年上半年大悦城的营业收入和净利润同比均上升，截至2021年中期，企业预收账款合计427.1亿元，则有助于保障未来营业收入的持续结转。
01
销售金额同比增长20.3%
增速低于龙头房企
2021年上半年，大悦城销售面积增而销售均价降，使得销售总金额增长20.3%至359.6亿元。具体来看，销售面积同比增长37.9%至163.3万平米，销售均价同比下降12.7%至22017.5元/平米。
从经营表现来看，上半年企业去化表现较好。
一是在高能级城市的多个高端系列项目，销售亮眼，比如上海中粮瑞虹海景壹号、西安奥体壹号、重庆天悦壹号等项目都在开盘当日售罄；
二是2021年上半年首开项目去化率超90%。
我们认为，企业上半年销售业绩以及去化表现较好，主要是因为企业重点布局的城市市场表现较好，比如北京、深圳、杭州、南京上半年总成交面积同比都高速增长。但是我们也注意到深圳、杭州和南京上半年地产调控更为严格，因此，市场热度有所下行，这可能影响企业下半年的业绩增长。
02
毛利润率30.2%
净利润率触底回升
2021年上半年大悦城的营业收入和净利润同比均上升，但是毛利润率与净利润率走势分化，毛利润率同比下降，净利润率触底回升。
从营业收入的构成来看，商品房销售及一级土地开发业务占比高，因此，其营业收入同比增长13.09%带动了总收入上行。另外，大悦城拥有较多的持有型物业，比如购物中心、写字楼和酒店，在2021年上半年，疫情缓解后，持有型物业运营表现回暖。其中，投资物业及相关服务实现营业收入24.7亿元，同比增长21.86%，酒店经营实现营业收入4.3亿元，同比增长153.75%。截至2021年中期，企业预收账款合计427.1亿元，则有助于保障未来营业收入的持续结转。
毛利润率方面，商品房销售及一级土地开发业务的毛利润率较2020年同期减少21.18个百分点，主要是结转了较多低毛利水平的项目。作为贡献利润的主要业务，商品房销售及一级土地开发毛利润率下行，使得总毛利润率较2020年同期下降14.7个百分点至30.2%。
显然，毛利润率下降，将直接导致净利润率同向降低。但是企业在融资方面有一定的优势，比如报告期末平均融资成本5.06%，远低于行业平均水平。这使得报告期内利息开支较2020年同期减少2.9亿元，一定程度上弥补了毛利润方面的下降。综上，报告期内，企业的净利润率为8.2%，较2020年同期提高0.3个百分点，较2020年提高了5.3个百分点。
03
经营性现金流量净额为负
继续维持黄档水平
虽然上半年企业销售回款增长至340.0亿元，但是上半年企业在土地投资方面的支出也相应增加，新增土地投资金额同比增长111.7%。因此，经营性现金流量净额为负，货币资金较2020年末减少53.0亿元，同时债务方面有息负债总额增长至735.7亿元。这也使得净负债率较2020年末提高，现金短债比较2020年末降低，但是最终仍然维持在红线范围以内。综合而言，企业三道红线中仅剔除预收账款的资产负债率高于红线，企业继续保持在黄档水平。