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中信证券:房地产政策兑现期已到来 但政策工具箱远远没有见底

http://chaguwang.cn  08-31 08:05  查股网新闻中心

  中信证券研究

  文|陈聪 张全国 刘河维 

  近日认房不认贷在广州和深圳落地,监管加大对房地产企业融资的支持。政策的兑现期已经到来,但政策的工具箱远远没有见底。市场的复苏已经可以期待,唯市场复苏也需要更多政策形成合力。我们看好房地产产业链,重点推荐具备低成本融资能力、不动产资产运营能力和规模化本地深耕经验的开发商,也推荐拓展积极,品牌声誉良好,应收款问题可控的优质物管公司。

  ▍认房不认贷在广州和深圳落地,监管加大对房地产企业资金链的必要支持。

  近日,广州市人民政府和深圳市住建局官网出台认房不认贷的政策,即如果居民家庭名下在本市无住房,居民购房按照首套住房执行信贷政策。根据第一财经、北京商报、新京报等媒体报道,中国人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会,参会地产企业包括龙湖集团和新城控股等。此次会议上,证监会副主席王建军强调,支持房地产上市公司在资本市场融资,推动化解房地产等领域的突出风险。上交所副总经理董国群表示,下一步将抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域,保持房企股债融资渠道总体稳定,支持正常经营房企合理融资需求,一企一策稳妥化解大型房企债券违约风险,推动民营房企股债融资项目案例落地。

  ▍认房不认贷在一线城市边际影响较大,预计相关政策有助于稳定广州和深圳的房地产市场需求。

  预计未来差别化住房信贷政策能和其他政策形成合力,扭转房价持续下跌的局面。根据当地房管局和统计局数据,2022年,广州新房、二手房交易套数分别同比下降32.2%及40.0%;2023年1-7月,广州房地产投资同比下降4.9%。2022年深圳新房、二手房交易套数分别下降22.2%及41.8%;2023年1-7月,深圳新房、二手房交易套数同比下降4.1%及增长53.5%。深圳也是是一线城市中房价累计降幅最大的城市。广州原无房有贷的最低首付比例要求是普宅40%、非普宅70%,深圳原无房有贷的最低首付比例要求是普宅50%,非普宅60%,政策出台之后这部分人群的首付款比例会一并下降到30%,也会享受更低的按揭利率。我们认为,认房不认贷政策有望配合其他政策,积极鼓励卖旧买新,卖小买大的合理自住需求,降低部分购房人的资金负担。当然,我们认为差别化住房信贷政策、限购政策、公积金政策等还有充分优化的空间,一线城市具备人口和产业集聚的基础。我们认为,假以时日,政策能够形成合力,在2023年底扭转房价持续下跌的预期,避免系统性风险集聚。

  ▍预计其他核心城市认房不认贷的政策渐行渐近。

  贝壳研究院数据显示,各大核心城市一二手价差不断收窄,二手房议价空间不断增大。在此背景之下,我们认为其他核心城市也会纷纷跟进,出台认房不认贷的政策。

  ▍房企融资,从全面限制到加大支持。

  历史上,在房地产市场过热的阶段,监管对于房地产融资持限制态度,为避免房地产市场过热起到了积极作用。2021年之后,信用风波之下企业再融资困难程度上升,交付逐渐出现压力,监管又通过三支箭积极疏通企业融资渠道,给予企业增信支持。我们注意到,2023年以来,金融监管对于地产企业的融资支持态度更加明确。我们认为,当前房地产企业资金链确实偏紧,加大股债融资支持将有效降低企业的信用风险。

  ▍风险因素:

  政策支持不及预期导致行业基本面持续下行的风险;行业信用风险持续蔓延的风险;部分房企业绩不及预期的风险。

  ▍迎接政策的兑现期,看好房企高质量发展。

  政策的兑现期已经到来,但政策的工具箱远远没有见底。市场的复苏已经可以期待,唯市场复苏也需要更多政策形成合力。我们看好房地产产业链,重点推荐具备低成本融资能力、不动产资产运营能力和规模化本地深耕经验的开发商,也推荐拓展积极,品牌声誉良好,应收款问题可控的优质物管公司。

(来源于:查股网)
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