进入下半年，资本市场迎来政策利好，市场乐观预期发酵。

　　7月24日召开的中央政治局会议明确提出，要活跃资本市场，提振投资者信心。国泰君安表示，当前市场处于政策部署期，可保持乐观。

　　市场层面，A股走出“七月红”行情。截至7月31日收盘，A股三大股指飘红，沪指当月累计涨2.78%，深证成指月累计涨1.43%，创业板指数当月累计涨0.98%。

　　从盘面上看，7月地产股表现亮眼。7月最后一个交易日，地产板块指数大涨3.05%，金科股份、中南建设、华远地产等10余股涨停。

　　进入8月，A股行情将如何演绎？地产股是否能持续保持强势？8月8日，思睿集团首席经济学家洪灏在2023年博鳌房地产论坛，接受了时代周报等多家媒体采访。

　　当时代周报记者问及如何看待当下地产股估值时，洪灏表示，现在的地产股非常便宜，但板块内部分化严重，市场对于行业的看法也越来越理性。

　　在洪灏看来，便宜并不是买的理由。现在需要先等政策落地，销售逐步回暖，有更清晰、长期的发展。市场看到希望时，股票自然能涨。

　　将视角放大到资本市场，洪灏认为现在不宜过分悲观。

　　在主题演讲环节，洪灏表示，当下没有必要太过担心，一系列政策正在出台，政策落地需要时间，之后就可以看到经济从周期里慢慢走出来。

　　“在我们出政策的时候，很可能美联储紧缩的政策也到了尾声，这个时候全球的宏观流动性应该是转好而不是转坏。我们在周期的底部，在货币政策开始宽松的时候，在一系列的政策落地的时候，我们是不应该太悲观的。”洪灏强调。

　　关注政策落地情况

　　问题：目前的地产股处在什么样的估值水平？

　　洪灏：便宜，非常便宜。如果从历史上来看，地产股离历史均值有很大距离，所以很便宜。

　　近年来，地产股估值是一直下行，为什么？更重要的原因是行业已经成熟，要从以前高利润高周转的行业逐渐变成低利润行业，这个时候是没有办法拿到高估值的。

　　以前提规模，即护城河效应。曾经有部分房企在全国拿地，部分城市跟人口迁徙的趋势和资源聚拢的趋势不吻合，这也恰恰是这些企业出现问题的原因。曾经的护城河是土地储备多，但现在这类企业可能会因为有不合时宜的土地储备而被市场惩罚。

　　房地产板块内部的分化非常剧烈。市场也越来对行业的看法也越来越理性了。所以，现在地产股很便宜，但便宜并不是买的理由。

　　现在正处于等待政策落地效果的阶段，然后销售逐步回暖，有一些更清晰、长期的发展。一些大型房企如何消化债务，市场需要看到解决方法。还是那句话，不是说没有办法，而是要有决心。当市场看到希望，股票就能涨，就这么简单。

　　问题：你认为之后还会有哪些刺激购房需求的利好政策？

　　洪灏：目前已经出台很多房地产利好政策，应该关注利好政策如何落地。

　　需求端面对的挑战是收入的不确定性在增加。在比较困难的时候掏腰包买房，相信很少人能够做出来这种决定。

　　另外一个问题是存货问题，当下供给超过了需求，房地产市场的供需双方发生根本变化。在转型期需要经历剧痛，2008年经历了6个月，2016年经历了8至11个月。这一次经历的时间很久，大家都很明显地感受到，当下的周期跟以前不太一样。

　　不应在周期底部太悲观

　　问题：你如何看待股市走势？

　　洪灏：我认为是不应该太悲观的。现在出了很多政策，但政策的效果没有马上体现出来，信心还很低。

　　美联储紧缩政策很快就要结束的时候，很可能是我们要出大动作的时候。现在价格也很便宜，只是就是说入市的点让人感觉非常不好。大家需要有耐心，不要认为问题这么多我们就解决不了，不要被眼前的事物所困扰。

　　逻辑上，在周期的底部，是不应该太悲观的。如果一个人悲观，就永远不应该进入股票市场。进入股票市场的基本假设是认为经济会增长。

　　问题：你认为今年经济发展会保持稳定态势吗？

　　洪灏：现在已经稳定了，处于相对平稳的状态。现在不用太关注是否能完成GDP全年5%的增长目标，肯定是没问题的。可以换个角度看问题，把视野看得更远一点，放在历史的周期上看变化。

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