4月7日，大盘早盘略作下探后震荡上行，三大指数均小幅收高，科创50指数涨1.23%，录得日线七连阳，沪指亦缩量六连阳。截至收盘，沪指涨0.45%，深成指涨0.85%，创业板指涨0.84%。

　　盘面上，光热发电早盘大涨，创新药板块连续展开补涨。房地产板块也强势崛起。同时，人工智能板块卷土重来，ChatGPT、云游戏、文化传媒方向领涨。

　　下跌方面，养殖板块领跌，一带一路板块表现疲软。

　　总体上个股涨多跌少，两市超3200只个股上涨。沪深两市今日成交额10540亿，较上个交易日缩量1393亿，部分因为沪深股通今日暂停交易。

　　可以看出，AI板块“一家独大”的情况有所缓解，那么为何是地产（和医药）先站出来呢？我们来回顾一下。

　　6日晚间，市场传出半夏投资李蓓对近期A股的判断，其认为持有地产股并不是风险而是机会，后续大涨只是时间问题，并且称之为“十年一遇”级别的机会，预判一批上市房企的股价存在3-10倍的上涨空间。

　　今天一开盘，房地产板块就涨势凶猛，表现异常突出。个股方面，粤泰股份（维权）、天保基建、中交地产、我爱我家等涨停。信达地产、特发服务、华发股份、招商蛇口等纷纷大涨。

　　下午2点过，李蓓在公众号发文回应：“很多人说是地产股大涨因为半夏昨天发月报看多地产。这个锅我不背，我公开看多地产股已经很长时间了。”李蓓直言持仓中地产股大部分是港股，但是今天港股休市。

　　文中，李蓓也给出了看对地产股的核心逻辑——中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，市值会创新高。

　　港股地产股估值更低

　　对于具体选择港股而非A股地产股的逻辑，李蓓表示“理由也很简单，因为比A股实在是便宜太多，折价水平显著高于市场平均的AH溢价。”

　　李蓓举例如下：

　　同样是万科，港股0.5PB，A股0.7PB。同样是新城，港股不到0.3PB，A股0.6PB。

　　同样是优质央企，港股的中国海外发展和中国金茂PB分别只有0.5和0.3倍，A股的保利发展和招商蛇口PB分别是1倍和1.4倍。

　　A股民企地产公司（含已爆雷）平均数和中位数大约都是1.2倍PB，而没有暴雷的龙头民企碧桂园只有不到0.3PB。

　　港股甚至还有0.1PB的国企。即便大股东中国人寿业绩发布会刚说了会大力支持远洋集团，远洋也已经大幅计提过资产减值后，其估值依然只有0.17倍PB。

　　现在还没爆雷的地产企业一定会飞的更高

　　李蓓表示每一次市场真正的大拐点之前，无论市场还是产业，都并无太多的前瞻性。现在还没有爆雷的地产企业，经历了行业涅槃，企业浴火重生，一定会飞的更高。

　　对于房地产行业未来，她认为有5点值得关注：

　　1，地产全行业住宅销售在11亿平米见底，后续温和回升。

　　2，行业内大部分企业资产负债表受创伤，未来1-2年，仍不具备供给端扩张的能力。全行业拿地和开工会依然下行。

　　3，供给已经大幅下降1年，后续1-2年仍将下降，需求企稳回升，供需错配，房价会企稳回升。

　　4，从现在往后，头部企业份额上升，毛利改善，量价齐升。

　　5，从资产价值的角度，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。

　　据金融界，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地产股大涨主要有四方面的原因：官方对地产的信心、龙头企业的信心、机构大佬的表态以及一季度龙头房企业绩不错。

　　消息面上，4月6日，国家税务总局局长王军在发布会介绍，住房消费呈现回暖迹象，房地产业1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3％，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9％。李宇嘉认为，官方表态地产回升的信号突出，也意味着后续政策将继续扶持地产需求端基本面。

　　前不久，在万科2022年业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，房地产市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。从万科的视角，尽管地产在低位徘徊，但底部特征规明显，风险是可控的。郁亮的结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。

　　数据方面，中指研究院刚发布的数据显示，今年1月份至3月份，百强房企销售额同比增长8.2％，其中3月份销售额环比上升36.7％，同比上升24.6％，呈双增长态势。

　　李宇嘉称，过度悲观后，必然存在修复和反弹的诉求，而政策助攻和基本面修复，更加剧这一趋势。

　　据财联社报道，公募方面，看好今年房地产板块个股也成共识。从持仓上看，加码龙头地产公司也是大多数公募机构的投资框架调整。

　　华夏基金认为，2023年要实现经济重启首先要化解风险，地产是重要部分。既要保交楼解决社会民生风险，又要保主体解决金融信用风险。

　　广发基金宏观策略部表示，2023年在股票行业配置上，会适度增加消费和地产链方向的配置。从数据上看，防控优化利好消费，地产放松利好地产链，而食品饮料是二者受益的交集。

　　此外，中银证券最新研报表示，随着经济发展动能逐步修复，预计居民对房价、收入、就业的预期将持续改善，继续带动购房需求回升，行业基本面改善的持续性得到进一步巩固后，预计房企的投资也将有所回升，带动房企贷款需求的提升。建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司。