关于地产的再讨论
来源：半夏投资
今天地产股大涨，很多人说是因为半夏昨天发月报，看多地产。
这个锅我不背。
我公开看多地产股已经很长时间了。二月份做方略访谈我就说过：
中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，市值会创新高。
过去2个月，我参加了三次行业会议，一次是诺亚财富的，一次是好买基金的，一次是思睿集团的，都公开说过：
地产供给下降，房价会企稳回升。看好现在还没有暴雷的地产企业，很多市值会新高。
然而，过去2个月，地产销售同比大增，地产股完全不涨，还跌了不少。
非要说昨天有什么变化的话，那就是昨天媒体开始嘲笑我了，说我因为买地产股被套，遭遇了月度亏损。于是一下子这个话题变热门了，居然上了知乎热搜第一。
非要解释市场为什么大涨的话，可能是大家看我已经被套了，并且还被人嘲笑了，于是同情我，愿意伸出温暖的双手拉我一下。
感谢大家的温暖和热情，不过暂时还没有感受到太多温暖。因为我的地产股大部分是港股，今天港股休市了。
为什么大部分买港股的地产股呢？
理由也很简单，因为比A股实在是便宜太多，折价水平显著高于市场平均的AH溢价。
同样是万科，港股0.5PB，A股 0.7PB。
同样是新城，港股不到0.3PB，A股0.6PB
同样是优质央企，港股的中国海外发展和中国金茂PB分别只有0.5和0.3倍，A股的保利发展和招商蛇口PB分别是1倍和1.4倍。
A股民企地产公司（含已暴雷）平均数和中位数大约都是1.2倍PB，而没有暴雷的龙头民企碧桂园只有不到0.3PB。
港股甚至还有0.1PB的国企。即便大股东中国人寿业绩发布会刚说了会大力支持远洋集团，远洋也已经大幅计提过资产减值后，其估值依然只有0.17倍PB。
（提以上公司的名字，只是简单估值比较，不够成个股推荐）
一些行业内人士，一些行业专家，自己不看好自己，认为我太乐观。我对此毫不意外。每一次市场真正的大拐点之前，无论市场和产业，都并无太多的前瞻性。
讲2个故事：
2020年底，我的一位前辈和老师来上海，在我的办公室跟我喝茶聊天。
我说：
21年起，地产会遭遇重大行业调整，好多公司会死掉。
他觉得我的观点比较有意思，而他正好有一位老朋友，是一家民营上市房地产公司的老板，在上海办公。这位长辈觉得我的观点对他的老朋友会有启发和帮助。于是，他联系了那位老朋友，让我去跟他讲一讲。
因为是长辈的安排，我认真做了一份PPT，去了这家公司在虹桥机场附近的办公室，跟这位董事长，他的太太，还有两位高管交流了一个多小时。这位董事长很有礼貌，耐心的听我讲完了，临走还送了我福建当地的茶叶。
他说：
你的观点有启发，你说的这些变化是需要关注的，但是呢，我们作为企业，还是要专注做好自己的产品，就能够在市场上有好的发展。
所以，他显然并没有听我的建议及时收缩，一年多之后，这家公司也暴雷了。
去年夏天，这位董事长想起曾经我对他的建议，后悔当时没听我劝。也觉得我水平还不错，就又组织了一次交流，带上了更多的公司高管。会上，董事长问我对他们的建议。
我说：
冬天还没结束，生存第一，节操暂时不重要，能不还的钱就尽量别还了。保存种子，熬过冬天。
2021年底，市场上一度很看好房地产，无论股票市场还是产业。大家认为政策底部已经看到，市场企稳回升就在不远处。
当时碧桂园还有近1倍PB，还在继续正常拿地。当时融创还有0.6PB，也还在拿地，大家觉得他不会暴雷。
当时我写了一篇文章，讨论此事，文章名字叫：再也回不到从前。用跟前男友的故事做了几个比喻，结论是：
住宅销售2021年16亿平米的水平，是不可持续的，是再也回不去的。住宅销售会下滑到10亿出头的水平。行业景气度和地产公司的股票，都还有很大的一段向下的路要走。
这篇文章当时一度也流传广泛，后来因为打比喻的当事人的反对，删掉了。
2022年全年，住宅销售11.6亿，如我在2021年底所料。
2022年，碧桂园从年初的0.8PB，年底一度跌到0.1PB，下半年起几乎不再拿地。
2022年，还没到下半年，融创就暴雷了，现在债务重组还在进行。
是的，每一次市场真正的大拐点之前，无论市场还是产业，都并无太多的前瞻性。
我们当前对行业的判断，要点是：
1，地产全行业住宅销售在11亿平米见底，后续温和回升。
2，行业内大部分企业资产负债表受创伤，未来1-2年，仍不具备供给端扩张的能力。全行业拿地和开工会依然下行。
3，供给已经大幅下降1年，后续1-2年仍将下降，需求企稳回升，供需错配，房价会企稳回升。
4，从现在往后，头部企业份额上升，毛利改善，量价齐升。
5，从资产价值的角度，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。
现在，还没有暴雷的地产企业，经历了行业涅槃，企业浴火重生，一定会飞的更高。
末尾附上2段内容供参考。一段是昨天的月报的节选，一段是2月方略访谈的实录。
以下是月报节选：
虽然我们持有的地产股今年以来表现非常落后，但我们相信，这并不是风险而是机会，后续大涨只是时间问题。
现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。相较于当初的煤炭，本轮地产的需求下滑更多，但供给侧出清同样更加的剧烈。过去2年，前30大房企业40%爆雷。过去1年，百强房企拿地下滑60%，地产新开工下降50%。全国已开工未销售库存，以平均每个月2000万平米的速度下降。
在这样的广义库存下滑速度面前，只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度，本轮供给侧出清中，没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑30%左右。这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。那就意味着，一批公司相对当前的股价，存在3-10倍的上涨空间。
刚刚过去的3月，前100地产商的销售额同比增速已经高达20%以上，基本面的改善已经是事实，从2月底开始，观察到销售的持续改善，我们因此增加了地产股的持仓。但是地产股经过长期的低迷之后，投资者完全没有信心和关注。行业专家怀疑销售回升的持续性，担心昙花一现。上市公司自身也没有信心，大部分不敢给出合理乐观的收入业绩指引。但逻辑上，在供给侧大幅下滑的背景下，并不需要全行业强劲的销售复苏，只需要行业销售低位温和复苏，就能带来价格的回升和未爆雷企业的景气。
前期还有地产股持仓的投资者，多是基于政策博弈的投资者，在去年年底政策刺激出台时买入，在3月销售同比转正时，基于利好兑现卖出。于是，3月地产销售喜人，股价却出现大跌，若干主流公司，几乎回到了去年底的最低水平。
我们持仓中的几家国企地产公司，今年1-3月销售同比增速平均已经大于高达30%，PB只有0.2-0.5倍。
我的一位同事前些天报名一家券商策略会的几家地产公司的交流，每场的参与者仅寥寥数人，有两家公司的交流，甚至因为报名人数太少而被取消。作为对比，同一个策略会的计算机公司交流会，每场报名人数高达几百人。
这种情形，我是非常熟悉的。在2020中我们投资铜铝股票，2021年初我们投资煤炭股票，参加相关的企业交流时，都是这种类似的冷清。
我们几乎可以确认，这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。但是，考虑到当前股价对基本面的反应太弱，市场情绪暂时不认可，我们也不想立刻顶着市场情绪逆势重仓，给自己找难受，暂时维持10%多的地产股总体持仓比例作为底仓，不继续加仓。耐心等待基本面矛盾持续积累，市场情绪改善，上升趋势确认再加仓。
以下是方略访谈实录：
房地产企业市值回到高点是可能的
方三文：房地产是过去利润比较集中的企业部门，他们的需求和产能又出现什么变化呢？
李蓓：地产我觉得其实是比较容易看清楚的。这两年地产已经经历了供给侧改革，这是中国有商品房以来没有经历过的。上一轮房地产行业的低谷在2015年到2016年，但其实那一轮没有任何的出清，所以最激进的企业都在。这一轮这些企业先倒掉了，这种高杠杆高周转模式的脆弱性终于体现出来了。所以我们认为房地产行业的产能其实已经下降了一半，甚至更多，而需求端可能下滑了三四十。
方三文：这不就是剪刀差吗？
李蓓：您说的对。现在库存一点都不高，还低。企业的资产负债表受到了创伤，未来两年或者一年也没有供应能力。假定一个企业是5倍杠杆，去年它的房价或是平均地价跌了10%，实际上它的资产负债表受到的创伤是50%。他们是没有能力重新扩张土地储备的，那就意味着后面两年……
方三文：产能持续不足是吧？
李蓓：对。供应还是低位，所以只要需求从低位略微复苏，非常容易发生的现象是什么？房价可能会涨。但是你发现房价涨了之后，并没有带来房地产投资的景气和繁荣，可能会略有尴尬。
对于还活着的企业而言，它的股票可能是有价值的，以前可能只有5%的市场份额，但是因为小伙伴们都死掉了，可能就有10%甚至15%的市场份额，从这个角度看，这些活着的企业市值回到当年的高点是有可能成立的，但是不代表说他们能够拉动GDP，拉动经济需求。
方三文：就是说活着的企业受制于产能又无法扩张，而需求还在，所以活下来的房地产企业每股盈利还可能会增长？
李蓓：您说的很对。房地产企业我们不是用毛利率去估它，而是用资产包。我有1万亿的土地储备，但是有7000亿的负债，净资本本来是3000亿；但是现在贬值到只值8000亿了，还是负债7000亿，所以你股票市值可能就从3000亿跌到了1000亿，其实就是一个带杠杆的房价和地价；但如果房价涨10%，这个弹性也是非常巨大的。
这里面更重要的是资产包价值的重估。现在其实已经零星有一些上涨了，很多人还不相信。
方三文：问题是，他们会不会拿负债表修复挣到的钱去填之前的债？
李蓓：您说的对。我之前的资产值1万亿，但是负债7000亿，现在市场认为我的资产只值8000亿了，但是我的负债还是7000亿，但是我每年利息的支付还是稳定的，你一下子会发现我这个资产包值钱了。我还没有能力扩张，所以不会去拿地也不会去开工，但是我的资产更值钱了，股票就可以涨。