文/朋朋笔记
不要低估政策稳增长的决心！不要低估政策稳增长的决心！不要低估政策稳增长的决心！
今年以来，在俄乌冲突的背景下，全球资本市场跌得稀里哗啦，A股也哀鸿一片，上涨指数跌10.25%，沪深300指数跌13.89%，创业板指跌18.84%。但被称为三傻之一、同时又是被大家最瞧不起的地产，却成为了最彪悍的板块之一，今年以来逆势大涨5.98%，秒杀各大指数。
今天，地产板块再次狂飙5.68%，共27个涨停，比如特发服务、南国置业、光明地产、中天金融、泰禾集团、天房发展、津滨发展、天保基建、三湘印象、深振业A、中交地产、信达地产、大悦城、光大嘉宝、沙河股份等。
地产之所以如此彪悍，主要有两方面的逻辑：1、多地房地产松绑，延续了稳增长的政策基调；2、稳地产预期将成为支撑经济增速达到5.5%目标的关键。
接下来，我们就来聊聊地产和稳增长的逻辑。
一、多地房地产松绑，延续了稳增长的政策基调
房地产板块的持续暴涨，离不开近期接连不断的利好消息。
3月30日，中国央行公开市场进行1500亿元人民币7天期逆回购操作，中标利率为2.1%，与此前持平。因今日有200亿元逆回购到期，当日实现净投放1300亿元。
在加上近期各地房地产放松的情况下，地产板块集体受益。我们可以从四个方面来观察：房贷利率下调；首付比例下调；放款节奏加快；成交活跃。
1、房贷利率下调。
武汉当地银行3月25日起对新签约的按揭贷款首套房利率按照LPR+60BP，即5.2%执行。二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%执行。对此，当地工行回应称，消息属实，不管是一手房还是二手房，首套房利率都按照最低5.2%执行。但是商业银行可以根据客户资质进行不同程度的上浮调整。
3月24日，有消息称，绍兴一家城商行将首套房利率降至5.05%，其二套房利率也降至5.25%，均是目前绍兴出现的最低房贷利率。该行有关人士说：“5.05%的贷款利率只面向绍兴少数合作楼盘，且购房者必须拥有良好的征信状况。”年后绍兴的房贷利率经历过两轮集体下调，带头下调的是大型国有银行，首套房贷款利率已普遍降至5.25%左右。3月，个别城商行和股份制银行抢在大型国有银行前，进一步下调了房贷利率。
3月22日，有消息称，苏州地区多家银行的首套房贷款利率降至最低4.6%，与5年期以上LPR利率持平。有国有银行人士表示，这已是苏州地区近年来二手房贷款利率的最低水平。不过，该地区二套房贷款利率却较此前未有明显变化，仍保持在5%以上贷款利率。
3月21日，尽管最新公布的1年期LPR和 5年期以上LPR与上月持平，但多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，3月份，中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。3月房贷利率创2019年以来月度最大降幅，房贷环境趋于宽松。据该机构统计，3月103个城市房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，当前利率接近2020年三季度的水平。103个城市中，82城房贷主流利率下调，其中，当月成都首套利率下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。
3月20日，有报道称，工农中建交等国有商业银行在襄阳、十堰两地的首、二套房贷款利率比2月下调了40-45个BP，股份制银行和地方法人银行也相应跟进下调了房贷利率水平。
3月19日，有报道称，泰安、临沂、烟台市多数银行机构普遍下调了个人住房贷款利率。工商银行泰安分行个贷部门负责人表示，“今年个人住房贷款额度较去年宽松不少，个人住房贷款实际利率水平也相应有所下调，目前我们行首套房贷款利率平均在5%左右，二套房平均利率在5.3%左右，分别比之前下调了大约20个BP和30个BP。”
2、首付比例下调。
有报道称，3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。
3、放款节奏加快。
有报道称，今年3月初，该行总行要求各分行加大对重点房地产开发商、大型二手房中介公司营销房贷业务，加大按揭贷款投放规模。调研北京多家银行发现，各家银行目前住房按揭贷款额度充足，投放速度加快，部分银行最快可以半天之内审批、一周之内放贷。据梳理，目前已有招商银行、平安银行、广发银行、浦发银行、兴业银行等银行提供并购融资支持，受益的房地产企业涉及华润置地、保利发展、万科、碧桂园、美的置业、建发地产等房地产企业。
4、郑州二手房成交量大涨70%，成交活跃。
3月20日，数据显示，自郑州楼市新政实施以来，郑州二手房与去年12月周均相比，3月前两周周均带看量提升38%，而成交增幅则更明显，提升70%。今年开年以来，全国有近60个城市发布了多类型的促进房地产回暖的政策。其中，北京、上海、深圳等城市在房贷利率方面有所下调；南昌、宁波等城市在限购限贷方面有所放松；重庆、菏泽、温州等城市在首付比例方面有所降低。
实际上，各地对房地产的扶持是3月16日政策的延续。
3月16日，刘鹤主持召开国务院金融委专题会议，会议强调，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；保持中国经济健康发展的长期态势，共同维护资本市场的稳定发展。接着财政部、央行、证监会、银保监会、外汇局表态，将切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险的方案。
政策对资本市场的呵护不言自明，这对全市场的信心有巨大的提振作用。这也是为什么该消息公布后，中概股和A股各大股指能够暴力拉升的主要原因。
平安证券指出，2022年政府工作报告指出，“面对下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置”。房地产作为支柱产业，2021年房地产业增加值拉动整体经济增长约0.38个百分点，对GDP增长贡献率为4.64%，地产投资占固定资产投资的27%，其平稳运行为经济增长重要支撑。但2022年1-2月地产销售、投资、资金端等均难言乐观，行业流动性风险持续发酵，近期部分房企信用风险再度暴露。此次监管表态，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，坚定及时有效化解行业风险的信心，预计后续将有更多稳定地产政策出台。
中信证券认为，监管层充分认识房地产企业所面临的信用风险，并高度重视化解风险，是房地产市场软着陆的基本前提。未来几个月是保行业信用的关键时间窗口，因城施策、需求侧托底的继续落实、房地产市场销售变化、并购的开展，都值得投资者紧密观察。虽然有一部分企业已经违约，一些企业仍面临债务展期之困，还有一些企业可能面临缩表挑战，但政策预计将有力托底需求，房地产行业应不会发生系统性风险。
二、稳地产预期将成为支撑经济增速达到5.5%目标的关键
其实，本次的稳增长政策与去年底的中央经济工作会议是一脉相承的。
2021年12月8-10日召开的中央经济工作会议提出：必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。
中共中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
任泽平指出，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。
一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。根据全年提出的5.5%经济增速目标，“稳地产”预期将成为支撑增速企稳的关键。
根据招商证券房地产政策分析框架，房地产政策盯三个目标：分别是民生（房价上涨）、风险（资金链and房价下跌）、经济（增长和就业）。从当前的情况来看，房地产政策更偏向于风险和经济。
这意味着房地产、建筑材料、家用电器、建筑装饰等整个地产产业链都会因此而受益。尤其是处于房地产的上游的板块会最先受益，比如建筑材料（水泥、管材、防水材料等）和工程机械（挖掘机、塔吊等）等。
尽管地产股轮番暴涨，“但热闹是他们的，我什么都没有”。贸然冲进去怕挨揍，不冲进去又心有不甘，可谓又贪又怂，究竟应该怎么办？
关键是要发现主力资金介入的信号。因为市场行为包容消化一切影响价格的任何因素，基本面、消息面、技术面等因素最终会通过主力资金的动向体现出来，所以捕获主力就成为了致胜的关键。
如果投资者拥有尾盘掘金、Level-2、B/S点这三大神器，就像在主力家中安装了3个摄像头，全方位，无死角，全天候监控主力的一举一动，再加上五星股池、五星情报局和北向掘金的助力，捕获主力抓牛股的概率岂不是更高？
21年4月23日，尾盘掘金发现了主力潜伏恩捷股份的迹象，并在当天14点50分进行了异动提醒。同时，当天Level-2的大单净量也由流出变为了流入，这意味着有主力资金在行动。
其实从3月底开始，大单净量就开始了持续流入的状态，这也推动了股价的稳步上涨，恩捷股份从101元涨到了319元，涨幅210%+。
21年1月初至3月下旬，恩捷股份Level-2大单净量整体上处于流出状态，表明主力资金正在且战且退，这也导致了股价的连续下行；当大单净量持续流入的时候，股价就开始稳步上涨。我们可以清晰的看到，大单净量的流出和流入是如何与股价形成正反馈的。
5月17日和7月27日，B/S点也发出了提示信号，恩捷股份从126.73元涨至245元，区间涨幅为93.32%。
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