2022房企三季报· 综述 | 整体盈利能力持续下探，前三季度仅30家A股上市房企净利正增长
在短期市场还在触底恢复的同时，房企的盈利空间还在继续下探。
按照申万行业（2021，仅A股）分类，共有106家上市房企披露了2022年三季报。《每日经济新闻》记者梳理发现，在去年同期的上百家A股房企中，出现营业收入、归母净利润同比下降的房企分别有43家、59家，而今年这两项数据出现下降的房企分别增长了18家、19家。同时，今年包括龙头房企万科、保利在内，共有44家房企经营活动产生的现金流量净额为负。
多位业内专家在接受记者采访时表示，房地产上市公司毛利率水平到达近年低点，净利率水平逐渐向制造业靠拢，市场处于筑底阶段，但房企销售改善还需要时间修复。房企应审慎研判当前的市场形势和发展趋势，在此基础上做好预算管理，量入为出，维持现金流的高弹性。
超七成房企归母净利润下滑
Choice数据显示，106家房企中有61家房企前三季度营收出现同比下滑，净利润实现正增长的房企仅30家，78家房企归母净利润呈现负增长。另外，还有28家房企的归母净利润下降幅度超过100%。
这也反映了大多数A股房企的三季报业绩现状，无论是一贯的稳健型大型房企还是抗风险能力较差的部分中小房企，多数都不外如是，盈利能力持续下探成为普遍且还在持续的现象。
2022年前三季度，保利发展累计实现营收约1563.76亿元（人民币，下同），同比增长12.99%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%；公司毛利率为24.51%，较去年同期下降5.32个百分点。
同为央企在港股上市的中国海外发展前三季度营收出现19.73%的同比下滑，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利为258.1亿元，而去年同期的经营溢利为394.0亿元。
招商蛇口前三季度营收同比增长9.45%，归母净利润同比下滑52.18%。其在季报中解释，主要原因之一是公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。
万科亦在季报中提到，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022年前三季度，公司开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。
11月1日，同策研究院资深分析师肖云祥通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由于受房地产市场反弹乏力的影响，房地产企业销售持续承压。虽然目前政策不断释放暖意，市场处于筑底阶段，但房企销售改善还需要时间修复，盈利空间有进一步被压缩的可能。
当然，也有个别中小房企在前三季度营收和归母净利润实现同比大增，如沙河股份、京投发展、天保基建等，但主要原因一方面是去年同期基数太低，另一方面这类房企受个别项目结转情况影响较大。
以沙河股份为例，因项目未满足结转收入条件，其2021年前三季度归母净利润处于亏损状态。而今年因有项目结转收入同比增加，导致归母净利润暴涨693.84%。
11月2日，中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉记者，房地产上市公司毛利率水平到达近年低点，净利率水平逐渐向制造业靠拢，盈利规模受市场下行影响跌至近年低点，高投入高回报时代已经结束，行业已经进入低利润时代。行业出清完成后，房地产上市公司毛利率水平仍有可能回升。
销售回款难致现金流压力提升
即便大多数房企已大幅放缓拿地节奏，但受限于融资端的紧缩和房地产市场销售面的压力，现金流的稳定性和管理仍然面临“大考”。据Choice数据，前三季度有44家房企经营活动产生的现金流量净额为负，56家房企为负增长。
“经营性活动现金净额为负数，在财务上反映的是经营活动产生的现金流流出大于流入。而在业务上反映的是销售产生的现金流小于小于购买商品的投资支出。”肖云祥补充道，还是需要“开源节流”。首先，做好销售工作。尽管市场较为低迷，但只有销售产品才能获得资金回流，这是最重要、最根本的。其次，合理投资。对于一些现金流非常紧张的企业而言，甚至需要战略性的放弃投资，减少支出。
今年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额为-41.75亿元，同比下降442.36%，主要因万科经营活动所流入现金大幅减少所致。同时，万科对外投资支出减少，投资活动产生的现金流量净额同比增长59.53%。不过从年度情况来看，万科已经连续13年保持经营性现金流净额为正。
值得注意的是，在万科现金流量表中，“销售商品、提供劳务收到的现金”这一项发生额同比下滑31.82%，去年同期这项收入还有两位数的正增长。前三季度经营活动产生的现金流量净额为负的保利发展，亦出现了同样的情况，“销售商品、提供劳务收到的现金”同比下滑16.87%，去年同期也是正增长。
中小房企也不可避免地出现类似情况。京投发展前三季度经营活动产生的现金流量净额-79.35亿元，同比下滑244.71%，主要系年初至报告期末支付了地价款且较上年同期销售商品收到的现金减少导致。而“销售商品、提供劳务收到的现金”约33亿元，同比下滑54.15%。
刘水指出，经营活动产生的现金流量净额下降主要原因是房地产销售回款显著减少。受房企销售大幅减少影响，前三季度销售商品流入的现金较上年显著减少，同时联合营企业往来有关的现金也出现减少。
除了部分出险房企外，也有个别中小房企因内收到销售回款增加使得经营活动产生的现金流量净额大幅增长，如滨江集团经营活动产生的现金流量净额同比增长504.01%，沙河股份同比增长185.86%。也因此这两家公司在“销售商品、提供劳务收到的现金”这一项均为正增长，增长比例分别为27.27%、9.9%。
“房企应审慎研判当前的市场形势和发展趋势，在此基础上做好预算管理，量入为出，维持现金流的高弹性。”刘水最后表示。