原标题：对话邵宇：化解房地产风险的八道“药方”
作者丨王迪
来源丨焦点财经
8月23日，华为创始人任正非在公司内部论坛的一篇文章引发媒体转载。任正非强调，全球经济长期衰退，华为要把活下来作为主要纲领，公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流。
一如2018年9月万科“活下去”的一语成谶，华为经营方针的改变思路，侧面反映了不仅房地产面对“活下去”的命题，在全球疫情、地缘政治及全球通胀、美国加息变局之下，中国各行各业乃至全球经济都面临考验。
根据相关媒体报道，6月30日，抵押贷款机构First Guaranty Mortgage Corp在特拉华州申请破产保护，称已解雇80%的员工并停止发放新贷款。有专家称，这是利率急剧飙升后，美国抵押贷款行业第一批贷款机构的倒闭，而即将到来的倒闭潮或是自15年前房地产泡沫破裂以来最严重的一次。
对此，东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇在接受焦点财经采访时表示：
“美国的货币宽松政策持续了十多年，积累了不少泡沫，还会带来比较大的负面冲击，美国的房地产泡沫会破裂，但是可能没有2008年那么严重。”
2008年，从美国次贷危机引起的华尔街风暴，后来演变为全球性的金融危机，其过程之快，影响之巨，可谓始料未及。当时，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损。美国财政部和美联储被迫接管“两房”，以表明政府应对危机的决心。
对于美国贷款机构倒闭潮是否会引发全球连锁反应，邵宇解释称：美国房地产处在历史高位，贷款利率上升，总归会在住房方面带来一些负面冲击。
“但是，与2008年的次贷危机相比，现在杠杆不一定有以前那么高，以前有零首付，现在美国的产品结构里，可能有投行加的衍生产品，包括多重抵押的MBS产品，也不会像以前那么疯狂。所以，市场会有一定回调。但不一定会形成2008年次贷危机那么大的冲击，毕竟监管加强了。”
全球经济充满不确定性，行业“蝴蝶效应”逐渐显现。有专家在接受焦点财经采访时指出，近几年美国货币超发、地产泡沫太严重，今年频繁加息致使经济和房价面临回调。相比于美国、欧洲房地产几百年的历史，中国房地产发展仅有40年历史，如今也面临行业杠杆出清及自身的调整期。
对此，针对现在美国房地产形势等热点话题，邵宇接受了焦点财经的采访。此外，对于目前中国房地产市场系统性风险、内循环、中产返贫、房企自救等话题，他亦有自己的看法。
美国通胀最高点已过 但今年加息应该不会停
2008年，美国政府不当的房地产金融政策为危机埋下了伏笔。金融衍生品的滥用，拉长了金融交易链条，助长了投机。有专家在接受焦点财经采访时称，上一轮美国经济货币宽松与房价上涨的危机现在要来了，这或会导致美国非银贷款机构的倒闭潮。
邵宇的理解是，无非是波及面有多大的问题，总觉得不会像2008年那么大，但肯定会对全球经济带来一些影响。
他指出，美国房地产泡沫会破裂，具体表现，除了贷款机构倒闭潮之外，应该会波及建筑商、传统银行，包括中介机构、上下游产业链上的一些公司。
为了对抗通胀，2022年美联储多次加息，这意味银行存贷款利率提高，越来越多的投资者选择减少对股市的投资，把钱存到银行，这对整个股市来讲会造成很大的影响。
就股市来看，多重因素导致欧美股市周一（8月22日）迎来全线大跌，截至晚上11：30，纳指跌2.19%，标普500指数跌1.73%，道指跌1.39%。商品市场方面，WTI原油日内跌幅超4%，布伦特原油跌近4%。
对于目前有专家称，美国通胀己经放缓，加息或会停止，邵宇的看法是，美国加息节奏会放缓，因为通胀最高点过，但是从中期维护来看，加息不会停下来，至少今年应该不会停。
中国房地产市场或会二次探底
从国外反观国内房地产市场，央行超预期降息 ，“专项借款”呼之欲出，多部门发文推进保交楼，多管齐下维稳经济。
邵宇指出，现在的政策是在努力盘活市场，据他的预测，房地产市场可能还会二次探底。
“7月份的数据稍微好一点，但是现在好像又慢慢往下滑。总体来讲，是因为在疫情的冲击下，居民的投资收入或对买房形成了较大的制约。”
据统计局数据显示， 1—7月份全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，同比下降5.8%。
此外，邵宇指出了影响房屋买卖的两个关键因素：一是政策优势，二看购买力，因为收入是最关键。现在城镇居民现有房子已满足居住要求，未来房子肯定会更多，考虑到年轻人失业率的问题，也会抑制成交数量。
“这是制约整个房地产提升的关键，当然成交量还与居民收入以及实体经济的修复情况相关。所以，对于判断未来走势，还需要花费一点的时间，等到金九银十之时，就会水落石出。”
他表示，如果居民收入没有明显放量，居民还是会不太愿意买房，消费也会在目的情况下受到一定的压制。
“对于房地产，除非大家对未来经济预期更加光明，才会有动力加杠杆买房。”
中国城镇化还有10-15年 房地产在“内循环”中属于核心地位
自2020年5月中央首次提出“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”，就国际局势、疫情防控、国内大市场等角度来看，国内国际双循环新发展格局，是为助力稳定宏观经济大盘。
对于“如果房地产行业下行压力过大，是否会影响内循环”，在邵宇看来，房地产肯定有非常重要的作用，包括在内循环里可能处于核心的地位，因为中国城市化或城镇化应该还有10到15年的时间，而且房地产在整个产出里肯定有很大的比重，相关产品加上地方融资平台、银行金融机构肯定会有很大的构成。
“我们的目标不是把房地产‘打掉’， 而是要改进它的发展模式，让它不要大起大落，不要透支未来15年的发展空间。希望房子不是不要涨，而是温和地与收入增长相匹配。但现在的问题是，年轻人的收入没有增长，房地产涨不上去。通过压缩杠杆的方式，使它能够发展得更加平稳一点。”
邵宇认为，高杠杆、高周转的房地产时代结束，行业本身没有问题，因为城镇化还有最后的窗口。现在造成某些城市房价下跌的原因是，现成的杠杆太多，所以政策是将其压下来，包括收入受疫情的影响，导致了叠加的效应，房价才会跌得比较“凶”。
除了现有政策之外，至于国家会不会有针对房地产的“B计划”，邵宇的看法是应该会有。因为房地产还是国民经济的重要循环构成部分，当然，大家都要调整心态。
“开发商要想明白可能薄利多销，金融机构要想明白将投在房地产一部分钱投到实业或者是科技型企业中，完成行业的转型和平稳发展。”
这是邵宇认为的内循环可持续的版本，并非以前“高歌猛进、加杠杆往上冲、将房价炒上去”的模式。
他认为，房地产在整个经济中的贡献会慢慢下降，从而进入一个常态，销售不会像以前那么多，而是需要更好的质量。
中国房地产最高风险期已过 行业分化加剧
在2020年中国的商品房销售面积、销售额分别达到17.6亿平方米、17.36万亿元，创下历史新纪录之际，业内的普遍认为，2021年房地产将告别增长。
现实的情况是，即便行业违约及暴雷风声鹤唳，2021年房地产销售规模仍然突破18万亿，刷新纪录，而在杠杆出清中，房地产行业在周期性波动中调速换挡，开始转向健康发展。
对此，邵宇认为，在目前阶段，中国的房地产确实有收缩趋势，总体来看，最高风险时期已经过去。市场价格分化增多，三、四线城市明显下行，大、中、一线城的核心区域保持坚挺。
他指出，行业新常态之下分化加剧。第一，区域间的分化。第二，资本间的分化。国有资本、民营资本有品牌的资本，精耕细作资本的分化。第三，融资的分化。
“以前是资金池和银行款，未来准备迎接的是资本市场。例如，REITs都是一对一的资本包，没有资金池的危险，风险可控，对项目运营和持续化发展也是有帮助的。”
此外，回望过去几十年中国房地产的发展，一般会形成3年小周期或5年大周期的现象。对于此波房地产市场是否符合既有周期论的涨跌规律，邵宇的看法是，房地产整个周期是由城市化周期带起来的。
“城市化发展是个抛物线，先快冲，然后慢慢拉平，城市化率突破70%以后基本整个的速度就慢下来了。”
邵宇指出，3年一个小周期或者5年一个大周期蛮难解释，这可能是是趋势性的拐点，目前企业需要去适应常态下的营销、品牌、发展模式，才能真正适应重大的时代变化。
谈“中产返贫”：金融资产配置大势所趋
随着全球范围内的经济下行周期，5-42万年收入的中产阶层的整体实力，正在逐渐下滑。身处百年大变局，“中产返贫”成为当下热词。就目前经济状况下，有业内人士称，每个家庭都在面临资产缩水，地产已不是主要的资产配置。
针对中产阶级“返贫危机”，邵宇指出，快递和出租车司机的素质越来越高，这是由很多职业人士转型而来的，这确实是不太好的现象，表明灵活就业增加了。
对于房地产被裁员而选择灵活就业增多的现象，他认为，包括房地产行业要找到新的模式，而科技跟产业能够迅速能够替代或发展的，这样才有高质量的工作岗位得到体现，才能让中产守住中产的位置，而不是灵活就业，当然可能也需要宏观政策转型。
“如果实在不行，政府要做一点相应的刺激，包括提供一些公共服务的岗位等，能够让行业在转型阵痛中变得没有那么剧烈，这大概是全世界都会提供的‘药方’。”
对于未来家庭如何进行资产配置，邵宇的看法是，资产总额有几类，进取型的话肯定是地产和股权，保守型是现金、黄金、美元，中间的话会有一些基金和股票之类的配置。
“配置有它的真实性，但它会根据宏观经济的变化不断变化。对中国老百姓来讲，可能房子大概买了70%，股票基金买了10%，这肯定是明显失衡的。从大趋势上看，还是会向股权类、基金类和直接市场融资的债券类做倾斜，房地产资产配置或会有一些温和的下降。”
邵宇称，美国与欧洲的大致经验是地产与金融类资产一半对一半，日本差不多是房子稍微多一点，但没有像中国对地产配置得如此夸张。
“我觉得未来会有一个均值恢复的特征，所以未来中国的金融资产配置大势所趋。”
左手房子 右手产业科技 任何经济体都需要平衡
经济增速换挡，房地产行业步入调整深水区，对于房企来说模式发展转变成为必做题。
邵宇指出，只会造房子的经济体是没有未来的，但是不会造房子的经济体则是没有当下的，任何一个经济体势必左手是房子，右手是产业跟科技，必须在这里面寻找平衡。
此时，行业发展趋势是房地产正处抛物线往下的走势，而产业与科技呈现缓慢上升，卡在交界点。
对于如何破局，邵宇的理解是，大家对房子上的预期，在房子上配置的资金，包括银行信贷应该转投到科技、产业上。当然，现在很多公司也在做，但成功案例比较有限，因为科技受到了各种各样的阻碍。
“科技、产业是个长期的内容，不像造房子造房子做基建。一个是慢活儿，一个是快活儿。用慢追快，没有办法，就是所谓的阵痛。科技与产业不是给几颗‘猛药’就能做到。”
对于行业转型，邵宇认为，“晚痛不如早痛”，他以三道红线为例，指出“如果早5年推出‘三道红线’可能还不会出现目前的情况，晚5年再去执行，肯定就会出问题。”
对于房企转型，他认为，没有永远合适的时间，但是一定要做。
房地产“三道红线”在技术上可以优化
即便政策层面上诸多政策支持企业合理融资需求，但市场的情况是，民营房企融资整体层面并没有得到根本改善，仅有稳健示范型房企在上半年获得了相应的融资额度。
对此，邵宇指出，金融机构是理性的经营主体，需要考虑风险与收益之间的平衡。此外，房地产企业有所分化，针对优质民营房企及央企金融机构比较敢房贷，这便导致了一个激励不对称所导致的结果。
他认为，这不能怪金融机构，针对融资及还贷能力只能企业自证清白，这是一个市场选择的结果。
此外，根据此前市场预期，今年下半年或会有更加刺激的财政政策，就现在来看预期呈现了反差。
在邵宇看来，整个经济增长目标没有改变，大量的财政和货币刺激恐怕比较谨慎，因为毕竟周期很长，不能把“子弹”都打光，或会有一些利好政策给到未来。
目前，有业内建议，在不改变去杠杆的政策目标下，适当延长去杠杆的周期，以帮助企业争取时间。
邵宇则认为，可以在保持大基调不变的情况下，在技术上做一些优化。比如，三道红线指标数字能不能再放松一些，地产商便可以得到缓冲的时间和空间。
建议成立国家级住房银行 为城镇化铺路架桥
事实上，此轮房地产行业下行不同以往，形势较为严峻。房地产行业遭遇系统性风险洗盘。于地方政府端，随着企业流动性紧张，力争保现金流、压缩拿地预算甚至不拿地，地方政府土地出让遇阻，多地土拍出现地方国企与央企托底的情况。
行业下行带来多重压力，影响面广、持续时间长，房地产行业产业链上下游涉及方方面面，随着房企爆雷，相关施工单位及家装公司工程款、材料款等遭大幅拖欠，部分关联企业因此破产。
针对出险房企，已有政府、不良资产等机构介入。对于是否有统一的行业解决方案，邵宇的建议是，应该要有一个国家级的托底方案，要做好最坏的准备，争取最好的结果，所谓“预则立，不预则废”。
“方案一定会有，不管是以国家住房基金的形式来实现，还是政策性住房形式。但是，方案肯定有博弈的情绪，如果是国家级的拯救方案，比方，1万亿、2万亿，肯定要等一等，本身开发商资产值10亿，等它资产变到5亿，再等就变成2亿，这是大家博弈的过程，还没有达成共识。”
此外，对于目前房地产行业的系统性问题，邵宇表示有一个准备方案。“我们当时提过能不能做一个国家级住房银行，如果我是住房基金的操盘手，我肯定在密切地关注烂尾现象，我在等待适当的时候出手去获得这样一个资产，为未来城镇化（还有10—15年）铺路架桥。”
值得一提的是，今年4月，国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险（放心保）机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
此外，在今年两会有代表提出，住房金融体制不仅关系民生福利，还直接关系国家金融安全，中国版“住房银行”在肩负住房保障金融使命的同时，更需要完善风控体系建设。
邵宇进一步解释称，国家级住房银行类似于美国的“两房”，为国家提供信贷，为中低收入人群提供住宅条件，它提供金融，为开发商去开发，类似于国开银行的政策性银行，专门做住房金融。
邵宇认为，随着行业烂尾楼事件的发酵及房企违约的二次增加，国家级住房银行可行性也在增加。
例如，香港北部都市区与上海临港新区面积很大，但是要为新入住的年轻人提供体面的住宅，10万/平方米的价格对于年轻人肯定是遥不可及，只能靠政策性银行去解决，这需要有新的解决思路。
对此，邵宇提供了一个思路，城市化刚性需求还是存在的，针对烂尾楼盘完全可以收购过来，完工之后卖给相应有需要的客群。
“因为资金肯定来自于国家资金或者央行，建仓成本便宜。问题在于还在等待良好的时机，甄别资产。所以，对企业来说，还要考虑它的商业可行性，以及什么时候能够促成这件事。”