继5月15日央行、银保监会对“首套房贷的利率下限”降息20个基点后，再次释放重大利好！
今天上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）最新报3.70%，上次为3.70%；5年期报4.45%，上次为4.60%。
业内人士表示，本次降息超过预期，完全打破了2年来的惯例，把之前没有释放给5年期利率的降息空间，一下子补齐了。
降息超出预期
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为本次降息完全超出了预期。5年期LPR从4.60%降至4.45%，大幅下降了15个基点，超出市场预期的4.55的水平，2020年疫情后，最多也就是10个点的下降。但需要注意的是，1年期LPRLPR为3.7%与上期持平，低于预期的3.65%。也就是，5年期大幅下降，而一年期并未下降。
5年期LPR大幅下降的原因：
1、4月18日央行23条纾困政策提出，“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”，这是央行层面自 2017 年以来再次明确指向首付和贷款利率要求，为LPR下降做了政策铺垫。
2、近期总理会议上，明确挖掘政策潜力，看得准的新举措在5月份尽快出，彰显了要为下半年经济重振，收复失地打好提前量，政策先发，希望下半年见效。
3、注意的是，这次1年期并未下降。主要原因在于，去年底对实体纾困力度很大，1年期LPR 2个月下降，降幅达15个基点。且定向纾困实体的资金接济很频繁，市场资金面很宽裕，国债利率、拆借利率已经大幅下降。但同时，从4月份数据看，楼市下行非常明显，甚至进入了信心不断下滑导向下的下跌循环，迫切需要对其“定向降息”。
4、某种程度上，目前出现了实体拖累地产的情况，即疫情扩散、百姓收入下降、预期悲观等实体层面因素导致地产下行；
5、另一方面，由于疫情持续，冲击就业密集的服务行业，百姓收入下降，预期悲观、信心不足，迫切需要降低购房成本。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，本次降息充分体现了，当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，对于各产业经济发展有非常大的影响。
5年期LPR数据为4.45%，其具有三个重要的特征和意义：
1、此次调整是国务院总理云南会议后的首次降息。云南会议强调，各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出。这充分体现了货币政策在降低资金成本尤其是中长期资金成本方面的决心。
2、此次调整是五年期LPR第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，即有15个基点。这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。
3、此次下调也和国际市场的走向不一致，包括欧美等国已经出现了加息。我国LPR的走向，充分说明货币政策的稳定性和持续性，重心在于防范经济继续下行，也使得市场主体对于货币政策和金融政策走向更加清晰和明确。
警惕新一轮房价上涨
严跃进认为，此次LPR的下调，对于宏观经济和产业经济的影响是积极重大的，对于房地产市场的影响也是重大的，主要表现在：
1、货币金融大环境的宽松，对于房地产市场来说，势必会产生积极的重要影响，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。
2、从实际操作中，对于购房者的购房成本显然会形成积极的重要影响。此前央行已经明确了“LPR-20个基点”的房贷定价思路，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下限。这也意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能，类似4.2%的利率也完全是有可能的。
3、此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，对于房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。
李宇嘉认为，降息提振需求端，为解决供给端问题创造条件。降息以降低月供，这是提振购房情绪的重要工具。从4月份房地产数据看，地产销售端大幅度下行，超出预期，拖累了开发商资金链，导致拿地、开工也大幅度下降，造成房地产全链条下行，导致开发商资金链继续紧绷，市场对开发商的风险担忧加大，开发商信用风险爆发的概率还比较大。这就导致供给端的冲击继续存在，解决民企开发商信用风险的收并购，就难以进展下去。因此，需求端回暖是突破的关键，5年期LPR大幅下行，就是要让楼市需求端快速稳定下来，为解决供给端冲击（信用风险，收并购难以进展、土地市场冷却、开工不足）创造条件，避免供需相互恶化。
对于未来市场走势，李宇嘉认为，一般来讲，降息是提振资产价格、市场预期的最重要的工具。目前看，按揭进入了新一轮降息周期。“5.15”央行降低按揭基准利率后，目前已有20多个城市将首套房利率降至4.4%的底线上，相比上个月下降了1个百分点左右，200万的按揭贷款能节约1500元左右的月供。这次LPR下降，意味着最低利率进一步降至了4.25%，甚至低于历史最低利率水平。进一步改善需求端预期。
随着疫情缓解，5月份抗疫打扫战场。6月份，经济社会循环步入正轨，一揽子政策开始见效，包括疫情纾困、各地激励楼市，央行降息等等，其叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。
但同时，要注意政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。特别是供地、开工连续数月下滑，未来若供给端上不来，而需求端已经比较热了，资金面好转，加杠杆重启，房价快速反弹，这是需要防范的。
深圳中院研究中心认为，五年期LPR下降15BP是LPR最大单次降幅。一方面是，目前经济与疫情压力下，企业资金困难，急需政府为企业解决融资问题，降低融资成本，稳定经济；另一方面，稳增长被摆在更重要位置，促进房地产合理消费成为政府的重要手段，各地不仅在限购/限贷/限售等政策层面放松，贷款利率也不断下调，上周末央行强调差别化信贷政策，首套贷款利率下限不低于LPR减20个基点，可见，贷款利率继续下调也是符合政策走向。
利率下调，将进一步推动房地产复苏，虽然目前全国各地不断松绑政策，但明显的复苏尚未到来，深圳尚未有政策出台，市场仍处于底部，利率继续下调，购房成本下降，有利于进一步增强市场信心，推动市场从谷底反弹。但交易量要恢复至正常水平，还需其他调控政策的配合。