文/朋朋笔记
政策是最大的基本面。
中央经济工作会议召开之后，A股表现最亮眼的就是地产板块了，没有之一。
今天，地产再次成为全市场最靓的仔，板块暴涨5%，个股更是精彩纷呈，特发服务、泛海控股、香江控股、泰禾集团、宋都股份、北辰实业、中国武夷、嘉凯城、中华企业、栖霞建设、蓝光发展、美好置业、信达地产、济南高新（维权）、京投发展、光大嘉宝、沙河股份、光明地产、天保基建、新黄浦等42只个股涨停。
地产板块的大涨，主要来自于近期接连不断的政策利好：1、流动性宽松，1年期LPR利率降低，降准释放长期资金约1.2万亿元，叠加5000亿MLF，未来还有宽松的预期；2、各地相继出台政策稳地产，优质房企优势有望进一步扩大；3、稳增长大背景下，政策提出要推进保障性住房建设，利好地产产业链。
1、流动性宽松：1年期LPR利率降低+降准+MLF+未来可能继续宽松
12月20日，中国12月1年期贷款市场报价利率（LPR）降至3.8%，上月为3.85%，此前连续19个月维持不变。5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.65%，上月为4.65%。
12月6日，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。
12月13日，媒体报道称，深圳部分中小银行下调房贷利率，二套最低5.25%。另据贝壳研究院统计，12月103个城市主流首套房贷利率5.64%，二套利率5.91%，较11月回落5个BP，较高点分别回落10BP和8BP。平均放款周期缩短到57天，较11月减少11天。按揭贷款加速投放的态势明显，且当前利率距离4.65%的LPR利率还有明显空间。
12月15日，央行公开市场开展5000亿元1年期MLF和100亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.95%、2.20%。数据显示，12月15日有100亿元逆回购和9500亿元MLF到期。
12月20日，用益金融信托研究院最新数据显示，上周（12月13日-12月19日）集合信托产品成立规模大幅攀升，发行市场行情相对平淡。据不完全统计，上周集合信托产品成立规模150.28亿元，环比增长66.83%；发行规模258.56亿元，环比增长0.72%。其中，房地产类信托产品成立规模30.35亿元，环比增长4.4倍。
从近期先后出台的政策来看，市场的流动性正在逐渐宽松，这也意味着房地产市场正在逐渐回暖。
国盛证券指出，下调1年期LPR，既是“随行就市”的体现（7月/12月降准，降低了银行负债成本），更是政策“靠前发力”和降成本的体现（Q3金融机构加权贷款利率不降反升）。不动5年期LPR：房贷利率和5年期LPR直接挂钩，如果下调，对放松地产的信号意义过强。我国货币政策已明显转向宽松，后续再降准降息仍可期，节奏上：春节前后或3月前后，可能再降准一次；最快1月中旬，可能下调MLF或OMO利率；5年期LPR是否下调，可能要看未来1-2个月房地产销售情况。降准降息后，宽信用可能仍需等待；社融增速有望稳中趋升，22年Q1前后可能升至10.5%-11%。本次降息进一步预示，2022年政策环境对经济和市场应会比较友好。
2、各地相继出台政策稳地产，优质房企优势有望进一步扩大
除了全面降准和结构性降息之外，实际上近期的房地产市场也出现了各种维稳措施。
据不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳、等20个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。比如广西桂林，开始向房企购房者发放消费券。
12月20日，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，研究部署年底前房地产业增长工作。业内人士认为：“此次黑龙江省的政策，具有很强的信号意义。”近期各地支持楼市的发展角度看，其实都是零碎式的，基本上就是一些购房补贴等，还没有完全上升到行业或产业的地位。而此次黑龙江首次提出“房地产业增长工作”，具有很强的导向，对于房地产业的健康发展具有积极的作用。
但需要注意的是，今日下午，黑龙江省政府官网已经撤下了《省住建厅召开调度会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》一文。对此，黑龙江省住建厅相关人员表示，“这篇消息上网应该是房产处申请的，撤也是房产处申请撤回的。”
12月20日，媒体报道称，近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。一些房企表示，目前是兼并收购的较好时机，正在实质性洽谈多个并购项目。据悉，招商蛇口、碧桂园等企业已在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
根据Wind统计，截止12月19日，2021Q4房地产行业并购金额2678.4亿，环同比分别增长103%、71.5%。如果更多支持政策落地，那么行业的收并购有望进一步放量。
从收购对象及收购主体来看，通知强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；收购主体自身条件要好。随着相关政策的落地，除盘活出险房企流动性外，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。同时政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，亦有望帮助受让房企控制并购风险。从美日经验来看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰，平安证券认为本次政策出台有望加速行业洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大。
3、稳增长大背景下，政策提出要推进保障性住房建设，利好地产
12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。
每年12月政治局会议，历来是随后中央经济工作会议的吹风会，明年主基调已经明确。二十大、换届，是2022年最重要的宏观环境（“做好明年经济工作，迎接党的二十大胜利召开”）。
天风证券指出，“稳字当头、稳中求进”——会议对明年经济工作的总体要求是“稳字当头”，这在政治局会议中应是首提，意味着当前经济下行压力加大的势头要有所改变，稳增长的必要性提高。
“稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开”——除了年底政治局会议一贯的“六稳”、“六保”外，此次会议进一步要求在二十大即将召开的特殊时点，经济运行和社会大局的稳定应被放在更加优先的位置，说明明年上半年将是宏观经济稳增长的重要窗口期。
国盛证券认为，2022年中国宏观环境最重要的目标，一个字，稳；政策已正式转向，全力稳增长。“着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”，预示稳增长仍是硬要求，2022年应仍会设定GDP目标，可能定5.5%左右（合意目标应是5-5.5%，底线应是5%以上）。
中共中央政治局会议指出：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
中共中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
这意味着房地产、建筑材料、家用电器、建筑装饰等整个地产产业链都会因此而受益。尤其是处于房地产的上游的板块会最先受益，比如建筑材料（水泥、管材、防水材料等）和工程机械（挖掘机、塔吊等）等。
一直以来，房地产业都是我国经济的支柱之一。统计数据显示，2020年房地产业增加值为7.45万亿元，较2019年增加7%。2020年房地产业对国民经济的贡献率为7.34%，相比于2011年增长了1.65个百分点。纵观近十年，我国房地产业对经济的贡献率来看，基本上保持在稳步增长态势。
任泽平指出，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。
一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。在稳增长的大背景下，维持房地产市场的稳定具有重要意义。
国盛证券认为，保障房被12.6政治局会议列为地产政策之首，2022年有望加速推进。保障房的筹建数量可能超900万套、为棚改的4成左右；保障房单套投资强度10.8万元左右、为棚改的1/3左右。
相应的，对地产投资的拉动率上，保障房可能只有1-2%、不宜高估。保障房难以扭转地产下滑态势，地产调控将进一步松动，包括加速发放按揭贷、开放贷等。需要关注保障房对绿色建筑产业链的拉动；以及2022年1月、2月地方“两会”对保障房目标的设置情况。
近期国家统计局局长宁吉喆指出房地产行业是支柱产业，中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，房地产业对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，高层的讲话对行业未来的发展做出了正向引导。
根据招商证券房地产政策分析框架，房地产政策盯三个目标：分别是民生（房价上涨）、风险（资金链and房价下跌）、经济（增长和就业）。从当前的情况来看，房地产政策更偏向于风险和经济。
国家统计局公布2021年1-11月份全国房地产开发行业统计数据，房地产开发投资同比增长6.6%；商品房销售面积和销售额分别同比增长4.8%和8.5%，到位资金同比增长7.2%。中泰证券认为，虽然行业在销售下降及预售资金监管加强下压力较大，但中央经济工作会议释放了支持需求端改善的积极信号，预计市场有望打破负反馈循环，良性发展。建议关注地产板块四季度政策预期边际改善加土地市场竞争格局优化的投资机会，推荐A股龙头房企保利发展、万科A、新城控股，及H股成长型房企绿城中国、旭辉控股集团。
尽管地产板块纷纷大涨，但对很多小散来说，往往是还没有反应过来股价就上了天，究竟应该怎么办呢？
关键是要发现主力资金介入的信号，因为市场行为包容消化一切影响价格的任何因素，基本面、消息面、技术面等因素最终会通过主力资金的动向体现出来，所以捕获主力就成为了致胜的关键。
如果投资者拥有尾盘掘金、查股网Level-2、AI资金、B/S点四大神器，就像在主力家中安装了4个摄像头，全方位，无死角，全天候监控主力的一举一动，再加上五星股池、五星情报局和北向掘金的助力，捕获主力抓牛股的概率岂不是更高？
4月7日，尾盘掘金发现主力在北方华创的尾盘搞偷袭，并在当天的14点50分进行了预警提示。同时，当天查股网Level-2的大单净量也暴力流入，这意味着有主力资金在行动。
中途经过短暂横盘之后，从4月下旬开始，大单净量资金就开始了持续流入的状态，这也推动了股价的稳步上涨，北方华创的股价从今年最低的134元左右涨到了453元，最大涨幅超过了230%。
查股网Level-2大单净量的数据显示，从年初至4月初，北方华创的大单净量整体上处于流出状态，表明主力且战且退，这也导致了股价的持续下行。当大单净量持续流入的时候，北方华创的股价就开始持续拉升。我们可以清晰的看到，大单净量的流出和流入是如何与股价形成正反馈的。
5月17日和8月9日，B/S点也发出了提示信号，北方华创从163.7元涨至373元，区间涨幅为123.51%。
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有主力的票是个宝，没主力的票是根草。主力吃肉，小散喝汤。不奢求一口吃成胖子，采用车轮战法和游击战法，积小胜为大胜才是咱们小散的制胜之道。
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