12月14日，安信证券首席经济学家高善文在安信证券2022年投资策略会上发表题为《沉舟侧畔千帆过》的演讲，分析了他对房地产市场面临转折、中国经济的结构转型的观察。

　　房地产方面，高善文称，过去一段时间，房地产行业面临较大流动性压力，但他个人认为，房地产行业最坏时机已经过去，应该可以避免此前担心的“硬着陆”局面。尽管如此，房地产和市场存在深层次的调整、压力和转折，对宏观经济层面也存在影响。

　　回看历史，高善文指出，2016-2017年大规模的棚户区改造，在去库存领域发挥了很大的效果，但是与二三线房价上涨和房地产泡沫化还是有极大的关联。高善文判断，2020年和2021年，房地产销售面积在17.6亿平方米，很长时间内都将是商品房销售的顶部，将是一个长期的历史顶部。

　　随去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转模式已经走到了尽头，在现有调控条件下，原有模式难以为继。房地产行业的商业模式可能在未来面临第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被迫下降。如若其他因素不变时，ROE会降低。下阶段房地产行业的商业模式转向高质量增长、精细控制。

　　地产行业链未来将产生新一轮的定价权争夺，开发商将发生并购以达到规模效应（资金融通），开发商与建材商之间将发生更激烈的定价权争夺。稳健型企业将在下一轮的扩规模中获利。

　　供给侧主导的力量将成为行业竞争格局发生变化的主要推手，除了房地产板块及地产链相关企业之外，这场争夺战也会对银行的估值模式产生影响。长期来看房地产依然是支柱产业，但是支撑力量在逐步减弱。

　　中国经济转型方面，高善文表示，基于工业的数据来观察，中国的经济结构转型在过去10年进展非常迅猛，且70%以上的产业结构升级集中在计算机和通信设备领域。这一领域持续进行着快速的技术革命和迭代，为我们创造了越来越多弯道超车的机会。在该领域庞大且复杂的全球供应链中，中国总体处在下游的装配和生产环节，沿着供应链从最下端向上快速爬升，但距离最顶端仍有一定差距，这是中国过去10年产业结构转型的重要特点。而未来，可能因为国际政治经济环境的变化出现了新的变数和挑战。

　　基于上市公司的数据来观察，在样本可比的条件下，高善文根据不同公司营业的长期增速，将其分成高、中、低增长三组。具体而言，高增长组和新兴行业中，一半是服务业，一半是制造业，中低增长组90%都是制造业，基本没有服务业。他指出，高端制造业和计算机和通信设备存在紧密联系，与工业数据反应的趋势可以相互映证，另一个特征可以与绿色低碳转型联系起来。

　　而对资本市场的影响来看，：从上市公司的市值构成（剔除金融和房地产）分析，2010年至今新兴产业占比从25%上升到50%，传统产业从50%下降到25%，中增长组保持在20%，市值构成来看，经济转型已经完成了。而从年均复利来看，过去十年，A股市场给投资者提供的回报不尽如人意：高增长组年均复利大概10%，，新兴行业对于投资者的回报还是可以接受的。中增长组在5-6%，低增长组则是负增长。

　　他表示，站在2021年的现在，A股的股票结构已经优化。传统产业的占比已经降低，市值占比的大部分都是民营企业和中高增长的企业，A股给投资者提供回报的潜力已经显著提升，A股最主要的回报来源还是来自于上市公司的成长。未来十年，资本市场对A股的公司的影响，应该是充满期待。