万 科Ａ(000002)董秘爆料

问：公司是否考虑发行可转债进行融资，其他房地产公司都在资本市场积极融资，贵公司为什么不采取行动

答：感谢您的关注。今年以来公司获得各类金融机构的支持，也在努力降低融资成本。2025年前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。详情请见公司2025年第三季度报告。

问：尊敬的董秘，在公司股价大幅下跌的情况下，公司高管仍然进行高比例减持，是否不看好公司的未来发展。

答：感谢您的关注。公司管理层的个人持股数量无变化。根据《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》的规定，高级管理人员如计划通过深交所集中竞价交易或者大宗交易方式转让股份的，应当在首次卖出前十五个交易日向深交所报告并披露减持计划，目前公司未收到任何高级管理人员告知有减持计划。

问：国家数字中国战略下，存量资产云端化、数字化管理成为行业转型关键方向。公司作为布局全国的头部房企，旗下是否有数字孪生相关的产品应对数字中国的国策或能力输出？公司是否有进一步强化科技赋能、向 “科技型地产商” 深化转型的明确战略？

答：感谢您的关注。万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略。构建了覆盖开发经营服务的全链条数字化体系，在各个业务板块充分融入科技力量推动业务发展，在地产开发领域，已自主研发与应用智能BIM平台、AI审图、智能工地AI巡查；在物业服务领域，已发布“灵石+”产品，内部已构建出AI数字员工团队，覆盖客服接待、安防巡检等多业务场景；在物流仓储领域，通过“AI调度算法+机器人技术”成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例。关于各业务场景的具体落地应用案例，可进一步查阅公司定期报告。

问：公司是否有计划邀请王石重新回来做职业经理人，带领公司重整旗鼓

答：谢谢您的关注。

问：前期合同长期“事实延续”却不履行法定选聘程序，已损害业主对物业服务的选择权与监督权，结合万科“建管分离”管控模式，万科A将如何建立项目物业合同期限预警与合规选聘监督机制，杜绝下属项目长期“以前期合同代后期合同”的违规操作？

答：感谢您的关注。关于小区物业成立业委会和业主大会，各地政府均有明确的成立流程及权责义务，您可以参考当地政府的指导意见。公司将积极履行应尽义务与责任，与业主共建美好社区。关于您反馈的前期物业服务合同履约、物业选聘等问题，请您留下联系方式，后续将有相关物业服务工作人员与您联系。您也可通过物业服务监督热线4009515151或联系您的专属物业管家，我们将设专人对接服务。您也可以通过邮箱tousu@vanke.com留下您的具体项目、房间、联系方式、投诉事项等信息，以便于我们的工作人员与您取得联系。

问：3. 购房时承诺的昆明万科广场（总建面约38万方）已动工多年仍未完工，该情况是否构成合同违约？万科A能否披露项目停工/延期的具体原因、最新复工计划及明确完工时间，同时说明对业主的违约补偿方案？

答：谢谢您的反馈与监督。项目在分期开发建设过程中可能会受所在地政策条件、市场环境、项目公司经营状况及开发计划调整等因素影响，进行建设节点调整。若有相关进一步咨询或其他需求，您可以通过邮箱tousu@vanke.com留下您的具体项目、房间、联系方式、投诉事项等信息，以便于我们的工作人员与您取得联系。

问：针对昆明万科魅力之城物业前期合同逾期未招标且服务质量持续下滑的情况，万科A将如何界定开发商与物业的责任边界，是否有对业主的补偿方案，以及如何通过公开透明的方式保障业主在物业选聘与服务中的合法权益？

答：谢谢您的反馈与监督。关于您反馈的昆明万科魅力之城前期物业服务合同逾期未招标、服务质量下滑等问题，您可通过物业服务监督热线4009515151或联系您的专属物业管家，我们将设专人对接服务。您也可以通过邮箱tousu@vanke.com留下您的具体项目、房间、联系方式、投诉事项等信息，以便于我们的工作人员与您取得联系。

问：公司持有徽商银行的股权出售了吗？未来有无出售计划？是否存在出售限制？

答：谢谢您的关注和建议。公司根据集团总体安排等要求，适时推进非主业优化及退出。如达到披露要求，公司会根据上市规则履行披露义务。

问：董秘，你好！请问公司在海南封关政策下有哪些突出的盈利能力？

答：感谢您的关注。公司始终关注国家政策导向及区域经济发展趋势。在海南自贸港建设中，公司地产开发业务在当地市场保持着较强的竞争力，比如万科三亚·嘉澜地、万科·三亚湾项目主打高端改善和旅居市场。公司的经营服务类业务，如物流仓储、物业服务也存在长期发展潜力。公司会结合自身整体战略，持续关注和研究区域市场机会。有关公司经营情况方面的进展请关注公司定期报告。

问：请问大股东是否有债转股的计划，是否考虑增加持股比例，定增募集配套资金

答：感谢您的关注。深圳地铁为公司的第一大股东，其长期以来一直支持万科。深圳地铁的投资决策由其自身决定，公司无法代为回答。

问：电梯安全与配套商业兑现均是业主核心权益，昆明万科魅力之城在这两项关键问题上长期存在疏漏，万科A将如何建立项目全周期管控机制，避免销售承诺与交付管理脱节，切实保障业主合法权益？

答：谢谢您的反馈与监督。关于昆明万科魅力之城的电梯安全问题，项目物业公司将切实履行日常检修、保养工作，并及时通告至小区的各类公告区域。您可通过物业服务监督热线4009515151或联系您的专属物业管家，我们将设专人对接服务。您也可以通过邮箱tousu@vanke.com留下您的具体项目、房间、联系方式、投诉事项等信息，以便于我们的工作人员与您取得联系。

问：公司在东莞有多个万科广场项目，运营都不错，但为何类reits项目只在长安万科广场发行，而其它东莞万科广场不继续发行以降低公司负债？

答：感谢您的关注。公司商业项目会根据项目自身所处阶段、经营情况以及市场环境来匹配不同的融资类型，同时也要考虑交易税费及各项管理费用的成本等其他因素。

问：董秘你好，随着海南封关，公司非开发业务有无考虑加大在海南相关领域的布局，尤其借助公司地产本业资源把控力，在物流，物业，资产管理方面进行大规模的针对海南封关配套的业务布局？谢谢

答：感谢您的关注。公司作为一家多元化发展的企业，始终关注国家政策导向及区域经济发展趋势。在海南自贸港建设中，物流仓储、物业服务及资产管理等领域存在长期发展潜力。公司会结合自身战略，持续研究区域市场机会。有关公司经营方面的进展请关注公司定期报告。

问：董秘好！当下资金链面临严峻考验，中央政策鼓励收储、稳企业、稳楼市，公司持续失血，己在危急关头，是否应积极寻求多方援助，尤其是否安排得力人员组成工作小组，寻求政府相关部门帮助解决库存房源？这亦契合刚结束的中央经济工作鼓励收储的会议精神，我司前些年高喊活下去口号，今复如此，虽有被市场裹挟之借口，更是郁总团队应该痛心总结教训的。回头看，专注、更健康、更长久才是真正值得的事情。祝愿你们精诚团结，挺过难关！

答：谢谢您的关注和建议。

问：请问万科对于好房子有出台什么标准吗？龙湖已经出台了好房子标准

答：感谢您的关注。公司积极响应国家政策，围绕客户需求，全面提升产品性能, 年内已更新迭代《万科集团住宅产品标准》。依据国家政策相关要求，以安全、舒适、绿色、智慧为核心理念，在“安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、涉轨开发”6项一级指标的指引下，对产品体系进行迭代升级。

问：＂请明确22万科MTN004增信资产的具体清单及评估价值，是否包含深圳前海商业项目股权？＂＂公司如何确保12月22日前支付6000万元利息？是否已准备足额资金？＂＂若12月22日表决未通过，是否有应急方案避免触发交叉违约？＂＂深铁集团是否计划追加担保或增加股东借款额度？当前22.9亿元额度是否够用？＂

答：感谢您的关注。关于22万科MTN004中期票据展期的相关进展，您可在银行间市场交易商协会网站（www.nafmii.org.cn）查询相关公告。如涉及到重大事项，公司也将按照深交所相关规定履行信息披露义务。

问：请问2024年报中租金收入97亿，是包括了万纬物流、商业地产（印力和万科）还有泊寓的租赁收入吗？对应的资产是投资性房地产？

答：感谢您的关注，2024年公司含物业服务、租赁住宅、商业业务、物流仓储等业务在内的经营服务业务全口径收入579亿元（含非并表项目），以上各类资产按照对应会计准则计入投资性房地产等不同科目进行核算。

问：上市公司持续破净，之前计划定增150亿终止，建议改为向大股东定增，或者大股东同步认购的定增，提高持股比例，补充流动资金，维护国有资产保值增值

答：感谢您的关注和建议。

问：昆明万科魅力之城周边夜市绵延1.5公里，摊贩占道经营、高音喇叭扰民、餐盒果皮等垃圾遍地，且油烟污染严重，虽经多部门多次整治仍反复反弹，万科A作为项目开发与物业服务责任主体，将如何联动城管、社区建立长效管控机制，从源头解决夜市造成的环境脏乱与噪音困扰？

答：谢谢您的反馈与监督。关于您提到的昆明万科魅力之城周边市政道路被占道经营、噪音扰民等的问题，项目物业公司已向主管单位上报并保持积极沟通，后续将配合相关单位优化完善小区外围经营基础秩序的引导流程。感谢您的建议与理解！

问：董秘好！请问在当下资金链如此严峻的形势之下，前段时间（近期）还在杭州宁波拿地？是不是很矛盾？不是要先止血活下去吗？！

答：谢谢您的关注。公司借助各类支持性政策，通过存量资源盘活的方式推动难点项目解题，优化产能结构。前述项目是通过资源置换方式推进的存量资源盘活，关于资源盘活方面的更多信息请参考公司的定期报告和近期的分析师交流会纪要。

问：万科很多固定资产，投资性房地产，长期股权投资，都是按照原始成本在账面反映的，这部分如果按照市价评估，应该有比较大的增值了吧？

答：感谢您的关注，公司采用成本法对投资性房地产、长期股权投资等资产进行后续计量，其市场公允价值由所处市场环境、资产经营情况等因素综合决定。

问：许多投资者认为公司已经资不抵债，请问公司如何看待目前公司的处境？

答：关于公司的资产负债情况以及公司对目前经营情况的分析，您可参阅公司定期报告的财务报表和董事会报告等。

问：董秘好！供参考建议：1. 化解危机的过程中，保持战略定力，不因短期压力而放弃聚焦主业、更健康更长久的战略目标。2. 加强与政府部门、债权人、投资者、员工等各利益相关方的沟通，争取多方力量，用足“鼓励政府收储、稳楼市、稳企业”等政策。3. 建立透明的信息披露机制，主动、及时、准确、完整地披露经营情况和风险状况，越主动越透明，团结起来的力量才能越大越多。

答：谢谢您的关注和建议。

问：公司三季度报表披露1-9月实现全年计划竣工的59.2%，公司目前有些债务小风波，10-12月能完成计划的40%，保证交楼吗？

答：感谢您的关注。公司一直以来把保交房作为首要任务，前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质。公司将继续协调各方资源，推动在建项目按照计划推进施工交付。当前所在城市项目公司独立运营，债券方面的相关情况对项目公司日常开发产生影响较小，预售资金受到政府监管，公司会全力完成交付任务。

问：公司最近20亿债券延期，后续还有一系列问题。管理层的精力都在处理这些事情，是否还有精力专注经营？公司三季报显示，行业销售下滑额同比不超过10%，但万科下滑了44%，这是否说明公司目前主要还是内部管理经营的问题？

答：感谢您的关注。您可参阅2024年度报告的“致股东”部分，在这一章节公司对目前现状的原因进行了剖析。

问：公司公告显示，深圳泊寓出租率94%，亏损8800万，出租率几乎满租了，还亏损？亏损说是涨租了，这个模式是否有问题？

答：感谢您的关注。截至2025年9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，出租率94.3%。2025年1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。泊寓业务早年在深圳探索“万村”业务时遗留了一些历史包袱，2025年当部分租约进入调涨周期时，导致部分楼栋出现亏损。

问：半年报显示，公司尚持有普洛斯21.4%股权、徽商银行7%股权未质押，投资性房地产未质押超过500亿、未质押存货近4000亿。为何不变现或质押融资偿还公开市场债券，而要选择展期？还提出无抵质押的展期方案。

答：感谢您的关注。关于万科中期票据展期的相关情况，您可在银行间市场交易商协会网站（www.nafmii.org.cn）查询相关公告。关于资产抵质押情况，公司会严格根据境内外上市规则履行公告义务。

问：公司增加了管理层，经过十一个月的磨合，现在各方面运作管理正常了吗，效率比以前提高还是降低了？

答：感谢您的关注。在各方支持下，本集团全力推进改革化险工作。关于公司经营管理方面的进展，您可参阅公司定期报告的董事会报告或管理层讨论与分析部分。

问：尊敬的董秘，请问近期债券持有人大会结果什么时候公布？

答：感谢您的关注。22万科MTN004和005中期票据的持有人会议情况已在银行间市场交易商协会网站（www.nafmii.org.cn）公告。公司也在深交所披露了提示性公告。

问：公司市值屡破新低，深圳国资亏损严重，建议深圳地铁通过锁价定增，提高持股比例，同时摊薄成本，为上市公司补充流动资金

答：谢谢您的关注和建议。

问：1.14万亿的总资产，腾挪个100亿腾挪不出来，这是为什么？

答：感谢您的关注。有关万科企业股份有限公司的资产、负债和货币资金情况，请您参阅公司定期报告财务报告的母公司报表部分。

问：昆明万科魅力之城前期物业服务合同到期后，未按《物业管理条例》第二十四条、第二十六条规定走重新招标或业主大会选聘流程，万科A作为母公司，是否知晓该项目物业续聘程序违规？将如何要求物业立即启动合规选聘流程，弥补程序瑕疵并向业主公示完整过程？

答：谢谢您的反馈与监督。关于您反馈的昆明万科魅力之城前期物业服务合同逾期未招标、业主大会选聘流程等问题，您可通过物业服务监督热线4009515151或联系您的专属物业管家，我们将设专人对接服务。您也可以通过邮箱tousu@vanke.com留下您的具体项目、房间、联系方式、投诉事项等信息，以便于我们的工作人员与您取得联系。

问：请问普洛斯上市进展如何了？公司未来打算怎么处置这部分资产，有无可能质押筹资偿还公开市场债务？

答：感谢您的关注。有关普洛斯的信息请以其官方发布的信息为准。关于资产抵质押情况，公司会严格根据境内外上市规则履行公告义务。

问：若项目因未成立业主大会导致选聘滞后，万科A将如何督促区域公司、物业主动协助业主成立业主委员会，或按规定向住建部门报备并通过合规方式重新选聘物业，同时明确该事项的整改完成时限与责任主体？

答：感谢您的关注。关于小区物业成立业委会和业主大会，各地政府均有明确的成立流程及权责义务，您可以参考当地政府的指导意见。公司将积极履行应尽义务与责任，与业主共建美好社区。

问：如果债券展期，有几点需要注意：1.要制定合理的展期期限，得到期能偿付，尽量不要二次展期。银行二展五级分类要调不良，会影响贷款分类。2，要提供有效的增信措施，最好能国企或中债增担保、公司提供反担保，这样即便企业到期无法偿付，也不会二展或者被处置。担保代偿，公开债务被替换为非公开债务，更容易处理。

答：感谢您的关注和建议。

问：目前Ai的应用大大提高行业效率，公司在这个方面在行业处于什么水平？是否起到了降低公司成本的作用？

答：感谢您的关注。万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略。目前在多个领域充分应用AI技术，在地产开发领域，已自主研发与应用智能BIM平台、AI审图、智能工地AI巡查；在物业服务领域，已发布“灵石+”产品，内部已构建出AI数字员工团队，覆盖客服接待、安防巡检等多业务场景；在物流仓储领域，通过“AI调度算法+机器人技术”成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例。关于各业务场景的具体落地应用案例，可进一步查阅公司定期报告。

问：请问尊敬的董秘，管理层持股清仓了吗？减仓了吗？

答：感谢您的关注。公司管理层的个人持股数量无变化。根据《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》的规定，高级管理人员如计划通过深交所集中竞价交易或者大宗交易方式转让股份的，应当在首次卖出前十五个交易日向深交所报告并披露减持计划，目前公司未收到任何高级管理人员告知有减持计划。

问：行业及公司阵痛是否可以度过，后面房地产市场是否还有机会？有没有其他行业的优秀力量愿意对万科施以援手，万科是否有去争取？腾讯，茅台，等现金流漂亮的公司。

答：感谢您的关注。

问：尊敬的董秘，万科持有的普洛斯股权到底质押了没有？上一条回答您只是说了会计处理方式，但提的问题是到底质押了没有？请回答，谢谢

答：感谢您的关注。关于资产抵质押情况，公司会严格根据境内外上市规则履行公告义务。

问：董秘:你好，请问三季报2089亿的其他应收款有没有排查完都是什么原因造成的，里面有多少会成为坏账，但凡能收回其中200亿，也不至于债务违约

答：感谢您的关注和建议。

问：董秘您好，住建部最近社评，直指深铁深圳国资等靠要，“关键是这些出险房企所在的地方，要按照市场化、法治化的原则和部署，胸中有大局，铁肩担责任，有力地去积极化解风险，不可在这些房企“三高”的时候享受其“世界500强”的光环和经济税收利好，而在其风险溢出的时刻“等靠要”、慢半拍或者“先质押拿走优质资产”，任由风险影响整体市场回稳的努力和给将来市场化解决问题设下障碍。”25年为什么不卖资产、不发reits

答：感谢您的关注。公司积极推进大宗资产交易工作，今年前三季度，已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元，涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产。业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约。此外，公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道，公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金。有关公司项目大宗交易、业务优化与退出以及REITs方面的具体进展情况，您可进一步查阅公司定期报告。

问：贵公司卖资产不够积极才导致12月展期的局面，请董秘回答一下，为什么卖资产不积极？现在资产出手周期本来就很长，从深铁提供第一笔钱开始，贵公司就没怎么卖过资产，卖的量太少，reits也不发

答：感谢您的关注。公司积极推进大宗资产交易工作，今年前三季度，已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元，涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产。业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约。此外，公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道，公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金。有关公司项目大宗交易、业务优化与退出以及REITs方面的具体进展情况，您可进一步查阅公司定期报告。

问：董秘，您好！公司近年来资金较为紧张，在去年中金印力REITs发行后，是否还有继续推动其他资产发行REITs来获取资金？

答：感谢您的关注。公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道。公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金。有关公司在REITs和PRE-REITs方面的进展和计划，您可以进一步查阅公司半年度报告或者《2025年8月22日投资者关系活动记录表》的相关内容。

问：公司会考虑释放一些积极的信号吗？

答：感谢您的关注和建议。

问：从目前情况看，公司债转股进行债务重组是比较好的出路，拖下去不利，请问公司债转股政策上有障碍吗？

答：感谢您的关注和建议，涉及公司的重大事项请以公司公告为准。

问：尊敬的董秘你好, 2025三季度报P13页集团的营业外支持, 从2024年的14亿增长到23亿, 报表解释是滞纳金增加。 请问是哪些项目产生的滞纳金? 大头是哪个? 为什么增加这么多?

答：感谢您的关注。营业外支出主要包括违约金、滞纳金等支出，公司会根据相关项目的实际情况计提滞纳金。

问：看公司网站，内外交流最近更新信息是2025年10月18日，之后不再有更新，是没有可以更新的信息了？还是士气不足，基本职责都不履行了，忘记了更新？

答：感谢您的关注。公司正就官网“内外交流”等板块更新机制进行调整，再次感谢您的提醒。

问：公司近两年亏损近千亿，同时递延所得税400多亿，以公司目前情况，这些亏损确认的递延所得税资产成立吗？符合谨慎性原则吗？

答：感谢您的关注。公司根据有关项目或业务的具体情况，基于会计准则规定计提递延所得税资产，相关处理每年都经审计师审计。

问：尊敬的董秘，请问一下近期22万科MTN004展期事件属于本年度计划安排还是非计划安排，此事项影响非常大为啥不正式自愿性公告？在此之前公司对20万科08行使提前赎回权，如果资金紧张为什么不放弃赎回权，合理安排资金避免违约？是否存在内幕知悉人员在此期间买卖股票及债券？是否存在利益输送？请公司正面回答，谢谢。

答：感谢您的关注。22万科MTN004中期票据展期事项已在银行间市场交易商协会网站公告。公司按照深交所相关规定履行对外披露义务，12月15日早间已在深交所披露相关提示性公告。您提到的公司债券附有发行人赎回选择权和投资者回售选择权，可以参考目前正在推进的21万科02公司债的处理。此外，公司内部有内幕信息管理制度并做了严格要求，监管部门长期以来也在严厉打击内幕交易。

问：买万科的房子，可以打折吗？持股十万打九折，二十万打八五折，..老板把这个建议发布出去，看看市场会有什么巨变

答：感谢您的关注。

问：如果贵司持有房产和项目价格继续下探30%,请问贵司有什么措施应对吗？

答：感谢您的关注。

问：碧桂园化债成功，同时也按规定定期公布了11月的合同销售数据。万科2025年11月的合同销售数据如何？

答：感谢您的关注。有关公司的销售情况，请关注公司定期报告。

问：万亿资产的公司，市净率才0.33，市值还不到600亿，流通值才480亿，就不怕再有人大举牌吗？

答：感谢您的关注。

问：外界传言万科港股做空比例已经超过了20%的限制，可能涉及违规，公司是否有注意到这个情况？如果没有，请问传言是否属实？

答：感谢您的关注。香港的做空机制是交易所推出的一种交易机制，其交易属于投资者个人行为，同时卖空交易需遵循相关规则。

问：国资为第一大股东的峨眉山提出持股500股以上的股东免门票，索道票，社会反应良好，股价也涨停，万科两年没给股东分红，股价也跌跌不休，是否考虑类似措施？

答：感谢您的关注和建议。

问：公司三季报披露非流动负债中有应付债券115亿，未见有流动负债的应付债券，但据了解12月有20亿中期票据和57亿公开债到期，报表这样披露对吗？

答：感谢您的关注。一年内到期的应付债券列示于财务报告资产负债表“一年内到期的非流动负债”科目。

问：那点钱出来收购，维稳股价，增强投资信心。不然后期售楼部的产品消费者都没勇气下定，怕交付艰难！公司的征信崩塌产生恶性循环

答：感谢您的关注。公司一直以来把保交楼作为首要任务，前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质。

问：亲爱的董秘，您好，最近万科A股票大幅下跌，给二级市场的投资者造成了重大损失，是公司出现了什么不可抗力事件吗？能否给相信万科能好起来的投资者一个解释？

答：感谢您的关注。股价涨跌受多方面因素所影响，如行业政策、市场情绪、公司经营情况变化等。

问：股价跌成这样，支持万科的股民损失惨重，大股东该出手回购了，让市场看到信心，股价自然就提升了。

答：感谢您的关注。

问：请问贵公司，今年以来reits进度怎么样？

答：感谢您的关注。公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道。公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金，其中今年设立了租房租赁PRE-REIT。有关公司在REITs和PRE-REITs方面的进展和计划，您可以进一步查阅公司半年度报告以及《2025年8月22日投资者关系活动记录表》的相关内容。

问：董秘你好 我是郁总忠实粉丝，在这里向我偶像郁亮问好，祝愿郁总身体健康，万事如意。 万科公司最近绯闻很多，股价债券都创新低，建议公司应该出个公告澄清一下。看到大股东以及管理层都在非常努力改革化险，作为小股东我也非常支持，也希望公司照顾下我们的情绪，出台点措施把股价稳定一下。谢谢

答：感谢您的关注和建议。

问：王石在任期间万科“不囤地、不捂盘、不拿地王”的稳健风格，推动公司从多元化转型为专注住宅开发的行业龙头。而王石离任后却又变为多元化、重资产？王石时代万科净负债率长期低于40%，而2025年三季度已达120%？曾经伟大的品牌，如今沦落如此？

答：感谢您的关注。公司过去一些年的每年年报“致股东”部分有公司就行业、公司战略和发展的一些思考汇报，您从这些“致股东”中可以找到万科发展演变的底层逻辑。如2014年度报告的“致股东”，向股东汇报了公司认为中国住宅开发进入了白银时代，万科需要在未来的十年内基本完成新业务的探索和布局；2024年度报告的“致股东”则对公司目前现状的原因进行了剖析。

问：董秘你好，万科是楼市风向标，万一万科出事将影响整个楼市，做为深圳国资委，应该要全力救住万科，为楼市回稳做份努力

答：感谢您的关注。

问：深圳地铁为什么不回购贵公司的债券？毕竟那么便宜。

答：感谢您的关注。深圳地铁为公司的第一大股东，其长期以来一直支持万科。深圳地铁的投资决策由其自身决定，公司无法代为回答。

问：普洛斯作为全球物流地产龙头（中国市占率60%），公司持有其21.4%的股权，作为公司的核心资产，对价值1700亿元。请问普洛斯（中国）的上市进展如何？

答：感谢您的关注。有关普洛斯的信息请以其官方发布的信息为准。

问：我提的很多问题，多数回答了，但还有一些问题，没有回答，是问题太敏感，还是保密等原因不方便回答？万科一向以信息披露透明及时为傲，现在遇到困难希望也能继续保持。黄董事长希望股东支持，信息透明才能获得股东支持，就算债务重组，也不是什么大事，很多债务重组后的公司一样好好的！

答：感谢您的关注。

问：不知道董秘还有心思听我一点建议，我刚看到峨眉山公告持股就可以享受优惠政策，个人觉得好东西就需要借鉴。我们万科持股是不是也可以优惠购买其旗下产品呢？

答：感谢您的关注和建议。

问：万科近两年没有拿地，销售了几千亿，还处置了很多其它资产，回来现金流很多，但是有息负债居然没怎么降，感觉万科有个漏水点没被发现，资金都流出去了？

答：感谢您的关注。有关公司的有息负债和现金流情况，请您参考公司定期报告的“管理层讨论与分析”与财务报告部分。

问：尊敬的董秘，建议买万科股票超过5万股，就有资格买万科的房子打7折。把存量库存难卖的都清了。把淤泥一样的资产都盘活

答：感谢您的关注。

问：董秘，您好！公司想要债券展期也好，重组也好，能否与市场多沟通，尽可能稳住投资者信心，现在都是各种传言，也不知道真假，这几天导致股价、债券大跌，也会影响到消费者的消息。

答：感谢您的关注。

问：尊敬的董秘，为什么万科还在拿地？拿地的钱不是只有现金吗？公开债展期，有钱为什么不优先还款？弄出了巨大的债市股市动荡？

答：感谢您的关注。公司借助各类支持性政策，主要通过存量资源盘活的方式推动难点项目解题，优化产能结构。有关公司资源盘活方面的进展请参考公司的定期报告。

问：董秘田总，您好！看了公司的财报，确定万科物业归属于本上市主体。想请教田总一个问题：我们购买万科开发的房产，按照合同是2025年3月底精装交付给业主，万科3月底给钥匙了，但是品质问题一大堆，很多一眼就看出的问题，大门破损、玻璃刮花、地板打蜡严重不均，墙面到处沙眼，地砖空鼓等等，万科所谓的交房就是让业主自己找问题然后交给他们整改，整改了几个月都没整改好，万科却要求我们4月开始收物业费，请问是否合理？

答：谢谢您的关注。万科始终以客户为中心，设有专门的客户服务团队，麻烦请您通过邮箱tousu@vanke.com留下您的具体项目、房间、联系方式等信息，以便于我们的工作人员与您取得联系。

问：董秘好，建议公司积极考虑与格力电器开展战略合作，将其领先的“光储空”系统融入住宅开发。此举能打造真正电力自给自足的“好房子”，形成差异化产品力。在当前市场环境下，此类绿色、节能的住宅不仅能有效提升项目吸引力，加速去化，更是对国家“双碳”目标的前瞻性响应。强强联手，有望开创绿色住宅新范式，为公司发展注入新动能。盼考量。

答：感谢您的关注和建议。关于公司绿色住宅更详尽信息，可参考公司官网披露的《可持续发展报告》。

问：亲爱的董秘先生或小姐，近期市场对万科债务持续下调，股价也连续大跌，新低不断。二级市场的投资者很想知道，现在万科有没计划去提振一下投资者的信心或救市计划？

答：感谢您的关注。公司会积极跟金融机构、债券投资人等各方沟通。

问：麻烦立马发回购批文，黄董事长一定要明辨是非啊

答：感谢您的关注。

问：万科的总体毛利都只有百分之十不到，为何还有24亿的土地增值税费用？还有些项目毛利很高吗？

答：感谢您的关注。公司根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，子公司对于符合条件的项目所产生的税款依法履行缴纳义务。

问：贵公司2023年确认资产减值损失34.9亿，2024年确认资产减值损失71.68亿和信用减值损失264亿，2025年三季度又确认了资产减值损失143.4亿（其中较二季度新增92亿），为何一次一次地计提减值，为何没有一次计提完？

答：谢谢您的关注。公司根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定减值处理。

问：公司是否考虑引入战略投资者（如地方AMC）参与债务重组？央行是否提供专项再贷款支持（预计规模500-800亿元）？（若上述可行，债务重组有望在2026年二季度前完成覆盖约80%的短期债务风险？），随着当前的宝万战争、创始人王石先生离开公司，中国最响亮的地产品牌从此步步艰难，最响亮的地产名片会跨掉吗？

答：感谢您的关注。

问：公司提到要简化管理层级，但从目前公司的各项费用看，似乎固定管理费用占比偏高，请问是否需要评估并优化流程？公司以前会设立学习标杆，目前公司还有设立标杆吗？向谁学习？

答：感谢您的关注。为应对经营挑战，公司持续推进降本增效，在提升组织效能的同时压降费用支出。开发业务通过精益管控、组织优化等方式促进人工与中后台费用的下降，上半年同比降幅超过18%；经营服务业务因并表范围变化，以及物业服务等业务增长而有增长，但通过精细化管理、科技赋能等举措推进降本增效。详见公司2025年半年度报告。

问：董秘先生，说好的卖资产，怎么都不卖？连续两年才卖多少资产？又不卖身资产，深铁又不提供流动性，活活的憋死？徽商银行，普洛斯，卖了那么大的现金流，点个sell键都不会？

答：谢谢您的关注。有关公司项目大宗交易以及业务优化与退出方面的进展情况，请您参考万科2025年第三季度报告。

问：请问贵公司同花顺APP第三季报显示货币资金656亿，请问这个货币资金是真实货币还是假的货币啊？

答：感谢您的关注。您所提到的货币资金是合并报表口径的数据，非母公司报表口径。

问：2025年11月26日贵公司多只债券大幅下跌，股价也大幅下跌不断创历史新低，有传闻中央政府指示深圳以市场化方式处理贵公司债务，以目前的房地产市场环境，这无异于亲自把你们送上断头台嘛，对此，请问贵公司有应急处理预案吗？

答：感谢您的关注。

问：中共北京市委第十五个五年规划的建议提到，加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系、租购并举的住房制度。推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地，完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施。扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场。探索“一张床、一间房”模式。这不正符合万科与深铁的深度融合及业务发展吗？是否符合深圳市？

答：感谢您的关注和建议。公司会持续关注各地的相关政策。

问：社会上的小作文一出，万科的股债就爆跌。作为万科的管理层就不能第一时间出来维稳么？放任小作文做空？

答：感谢您的关注。

问：1、贵公司什么时候卖掉贝壳的，收益如何？2、贵公司还持有哪些上市公司的股份？

答：谢谢您的关注，公司2024年之前已出售完所持有的贝壳股票。有关公司的股权投资或权益投资，请见公司定期报告的财务报告部分。

问：公司各方面都在变革，是否股东会地点和形式也要变一变，根据公告，现场参加会议的股东只有23名，但听说公司为了此次会议，投入的各类人员至少上百人，管理层坐的也离股东距离很远，很多股东也是万科业主，这也一定程度意味着高级管理层离客户也远，这可能也是万科最近销售不断下降的原因。黄董事长在股东会上说希望股东支持万科，给万科建议，本人提的问题和建议如果有价值，会传递到高层吗？

答：谢谢您的关注和建议。

问：请问：今天看到万科债很多跌幅很大，1. 是什么原因或咨询导致的吗？2. 公司是否有计划直接市场购买债务证券消除债务？

答：感谢您的关注。公司投资者热线为0755-25606666，关于债券的相关问题您可以向公司负责债券事项的部门（资金职能）进行咨询。

问：董秘你好，公司股价跌跌不休何时止，支持公司的股民损失惨重，管理层应该采取有力有效措施，如回购来提升股价，保护小股民利益。请问公司怎么做？

答：谢谢您的关注。关于公司未来的工作思路可见公司在定期报告中的“管理层讨论与分析”部分。

问：广州万科檐屿城开盘时宣称 2 分钟内售出 267 套，销售金额突破 6.06 亿元。然而，根据广州市房地产信息平台 “阳光家缘” 的数据，截至 2025 年 9 月 25 日，其首推的 A1 和 A9 栋，合计已网签 175 套，8 月下旬加推的 A2 栋，已网签 13 套，剔除新拿证房源，前期去化率约 37.3%。请问是否存在销售数据虚假宣传？

答：感谢您的关注。檐屿城项目是公司在广州南站板块开发建设的新规住宅项目。您提到的开盘数据实际是该项目的选房数据，网签备案登记数据通常具有一定程度的滞后，同时最终的成交数据与初始选房数据可能也会略有变化。

问：深圳国资委系，有无考虑增持万科企业H股，维护一下市场信心？

答：感谢您的关注。

问："十五五"规划定调推动房地产高质量发展，从构建房地产发展新模式、保障房建设、改善性住房建设等方面进行了说明，未来房地产市场将更注重民生属性。金融支持政策稳步推进。针对优质房企的业务转型需求，推出了"房地产发展新模式试点"，万科等10家企业将试点"开发+运营"模式。是否能享受运营型资产房产税减免、REITs发行门槛降低等支持？对公司有哪些重要机遇？

答：感谢您的关注和建议。《十五五规划建议》对公司未来的发展具有指导作用，公司会持续关注相关政策。

问：公司申请一笔债务展期后，请问公司年内到期债还有多少？公司目前是否计划进行债务重组？

答：感谢您的关注。有关公司债和中期票据的基本信息，请参考公司半年度报告“第七节 债券相关情况”。

问：万科的股民是两市最可怜的股民。嗯，董秘先生分析一下原因？为什么万科亏损如此之大？保利以及前股东华润目前都是明显盈利状态？

答：感谢您的关注。三季度亏损主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

问：请问，公司对于业绩开始得到改善的时间是否有评测？

答：感谢您的关注。

问：请问万科资不抵债了 请问下 有没有不亏损的可能

答：感谢您的关注。有关公司财务状况和业绩方面的情况，请参考公司定期报告。

问：董秘你好，如果贵公司还有现金流，如果认为自家公司经营情况在持续改善，如果还继续看好自家公司，建议在万科债券非理性下跌的时候低价买入，这样既可以稳定投资者情绪，又可以短期内赚取超额利润，比房地产拿地开发周期快多了

答：感谢您的关注。

问：董秘，您好！最近关于万科债券展期、重组的消息很多，也影响到了公司的股价和债券价格，为了更好的保障投资者的权益，公司能否通过相关渠道传递一些信息，以稳定投资者的信心？

答：感谢您的关注和建议。公司会积极跟金融机构、债券投资人等各方沟通。

问：出售贝壳全部股份是什么时候卖的？

答：感谢您的关注。公司2024年之前已出售完所持有的贝壳股票。

问：贵公司持有的普洛斯股权有无抵押？未来如何安排排？会出售么？

答：感谢您的关注。普洛斯并非公司的并表单位，公司持有普洛斯的股权在长期股权投资科目核算，并按照权益法进行后续计量。有关普洛斯的信息请以公司定期报告或者公告为准。

问：贵公司现金流紧张兮兮的，为什么上市公司徽商银行7%的股份还持有？为什么不卖掉？

答：谢谢您的关注和建议。